农村宅基地抵押试点的法律观察,本论文为免费优秀的关于宅基地论文范文资料，可用于相关论文写作参考。
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摘 要：现行农民宅基地使用权抵押试点分别以财产流转性收益和农村金融市场扩展为抵押主题,采取农民房屋所有权并附属宅基地使用权抵押和宅基地使用权直接抵押两种模式及多种类型.试点宅基地使用权抵押融资存在抵押权合法性、抵押物处置效力的法律风险.宅基地使用权抵押应遵循合法性途径,完善抵押登记制度,宅基地使用权转让应市场化运作,其受让后的宅基地使用权期限可界定为30年为宜.
关键词：宅基地；使用权；抵押融资；法律风险；市场化
中图分类号：D920.0 文献标识码：A 文章编号：1671-9255（2014）03-0052-06
宅基地使用权是指经依法审批,由农村集体经济组织分配给其成员用于建筑住宅及其他有关附属物的、无使用期限限制的集体土地建设用地使用权.宅基地是农用地的组成部分,是基于农民集体成员身份而享有的土地用益物权.《物权法》第152条规定了用益物权人对宅基地的权能：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施.”《关于全面深化改革若干重大问题的决定》从赋予农民更多财产权利和扩展农村金融市场双重视角,倡导“保障农户宅基地用益物权,改革完善农村宅基地制度,选择若干试点,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让,探索农民增加财产性收入渠道.”在十八届三中全会之前,全国部分地区已试行农民宅基地使用权抵押试点工作,开展农村宅基地抵押融资试点.本文从法律视角观察宅基地使用权抵押试点工作的法律性质,为未来宅基地抵押融资、增长农民财产性收入,提出合法性途径和措施.
一、宅基地抵押试点运行机制
类型化实证研究
农民以户为单位,以集体组织成员资格,取得宅基地共同所有权和单户独立使用权.该法律
结构以农村村民宅基地的共同共有和区分性使用为逻辑基点,以合同契约机制为逻辑联系纽带,独立于物权生效的登记程序,以物权合同的行政审核与审批为生效要件.但宅基地上之房屋及附属构建物成为农民以家庭为单位所有的财产,农民享有所有权的权能,具有占有、支配、处分、收益的权利.现行农民宅基地使用权抵押试点分别以财产流转性收益和农村金融市场扩展为抵押主题,并存农民房屋所有权附属宅基地使用权抵押和宅基地使用权直接抵押二种模式,多种类型.
(一)农民房屋财产流通抵押,附属宅基地抵押模式
根据2005年我国东、中、西、东北部的户均宅基地面积统计研究,基于风俗习惯和农村住宅形式的地方性差别,我国农村宅基地的总量达到了911.61万h㎡,户均农村宅基地面积达到了361.43㎡.我国中部的农村宅基地的总量较大,占到全国的36.85%；东北地区和少数民族自治区的户均农村宅基地面积普遍较大,宅基地容积率较小；而东部和南部省份户均农村宅基地的面积普遍较小,宅基地容积率较高.[1]早在2005年伊始,农民宅基地使用权抵押的方式,是以农民住房抵押,宅基地附随隐性抵押,实现宅基地使用权抵押.在农房上设定抵押,实现抵押权时兼及宅基地使用权.
从目前各地的试点情况来看,采用较多的方式是,在宅基地使用权抵押管理的规范性文件中规定,以农房作为抵押物向金融机构申请贷款,在抵押人到期不能清偿债务时,可就农房连同宅基地使用权进行折价、拍卖或变卖.为了缓解宅基地制度与抵押权实现制度之间的矛盾,试点地区要求房屋抵押后,必须有必要的住所.在成都市“两权一房”抵押融资模式中,农村房屋抵押融资的前提条件,是借款人要保证设定抵押的房屋依法偿债后有适当的居住场所,且须征得所在农村集体经济组织的同意.2009年11月,成都市政府下发了《关于成都市农村产权抵押融资总体方案及相关管理办法的通知》.该文件规定*土地性质为宅基地的农村房屋抵押时,应将该宅基地使用权变更为集体建设用地使用权,并承诺今后不再申请宅基地.农村房屋凭取得的《集体土地使用证》和《房屋所有权证》,参照城市房屋抵押登记办法,在所在地房屋登记机构进行登记.以房屋产权抵押贷款的,农户在抵押农村房屋时,还必须承诺设定抵押的房屋在依法偿债后有适当的居住场所,并且征得所在农村集体经济组织同意.[2]
安徽省农民住房抵押贷款目的,是农民住房资产“资本化”,通过包括融资行为的资本运作,增加农民固定资产的财产性收益.安徽省实行了抵押权按照受让对象的不同,可分为两种情况：如果是本村农户受让住房,按照现行土地管理的相关法律,该住房及宅基地产权随之转移；如果是城市居民受让该农村住房,房屋所有权变更后,相应的宅基地应依法由集体所有变为国家所有,由受让人享有土地使用权.[3]但是,安徽省试点农民住房抵押的行为中,没有就抵押权实现后农民的住房问题提出对策和必要的社会福利性救济措施.
(二)农民宅基地使用权直接抵押模式
自2007年伊始,从扩大农民财产资本化范围的视角,采取宅基地使用权直接抵押贷款的方式,开始在全国各省、区普遍性试点.试点地区操作方式的共性在于,必须对宅基地予以登记,农民取得《宅基地使用权证》和《房屋所有权证》,*机构出具房屋和土地市场价值的评估报告,金融机构发放贷款,抵押权实现方式为拍卖该幅宅基地.宅基地使用权抵押大致运用“信用+担保（公司制或政府）+抵押物反担保”模式.成都市试行宅基地的土地性质变更后再抵押的模式是特例,成都市将宅基地使用权变更为集体建设用地使用权,再进行抵押融资.福建省宅基地抵押贷款业务的主要模式有：“两权”直接抵押贷款模式、担保公司+“两权”反担保模式和共同担保模式.
广东省郁南县宅基地抵押模式,支持具有郁南户籍、有信用、有一定资金、有规划、有抵押物、信用良好的“农户新建、改建、扩建自住房屋的宅基地抵押贷款.农民申请抵押贷款时,所在村2/3以上的村民代表必须签名证明,相关部门进行审核后对抵押物进行价值评估,郁南县国鑫投资有限公司作为担保方,承担连带清偿责任.金融扶贫担保基金向国鑫公司承担担保责任.该模式是农户以宅基地使用权作为反担保物,与政府扶贫基金共同承担反担保责任.
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