日本房地产基金的运作方式和投资日本地产的利弊,此文是一篇房地产论文范文,为你的毕业论文写作提供有价值的参考。
房地产论文参考文献：
2014年5月,复星收购了日本的IDERA公司.这家公司是一家房地产基金管理公司.在此之前,香港的PAG集团（Pacific Alliance Group）在2010年通过要约收购的方式收购了日本的Secured Capital Japan.这家公司和IDERA公司在业务操作模式上极其类似.都是房地产基金管理公司.通过组成和运作房地产基金,收取管理费.当投资回报率超过某一标准时,可以和投资家分配超额收益.房地产基金管理公司的收入来源,基本上就是这两部分.另外,房地产基金公司也可以使用自己的自有资金,购入房地产,获得直接收益.
1 日本出现房地产基金的时代背景
日本出现房地产基金并不早.1992年以前,日本的地产发展相对封闭,基本上没有外资进入.20世纪80年代日本人在进行房地产评估时,并不知道用DCF的方式进行估值.
20世纪90年代,日本的银行在泡沫经济破灭以后,产生了大量的坏账.自1992年起,日本房地产市场的连续下降了8年.这8年时间日本银行一直在处理坏账,处理各种房地产抵押物.2000年起,一些地方才开始停止下降.这一段时间投行和基金都发了大财.
Lone Star（中国有人翻译成龙星基金,也有人翻译成孤星基金）是1995年才在美国成立的基金.1997年进入日本,开始几年就是从事不良债权的收购和处理.日本全国各地有900多家高尔夫球场.20世纪80年代,高尔夫球场会员证被炒得非常热.一张会员证几千万日元,是普通工薪阶层数年的年俸.会员证规定如果会员要求退会的话,钱是要全额退还的.20世纪90年代以后,许多会员退会,许多高尔夫球场无法偿还会员的会员费,纷纷申请破产或者破产保护.Lone Star就在此时,收购了150家高尔夫球场.在2007年打包在证券交易所主板上市,叫PGM控股.同样,高盛旗下的房地产投资基金也在2002年开始大批购入高尔夫球场100多家.2006年在证券交易所主板上市.高盛和Lone Star各自都赚到了不菲的收益.
90年代后期,日本人开始逐步了解到美国投行和基金的运作模式,开始设立各种各样的房地产基金.大部分基金也是从购买银行的不良债权开始的.日本的地产基金开始进入到普通国民的视线中,是2005年以后的事情.其中有两个原因,一个是市面上开始有介绍美国投行和基金在日本赚钱的书籍.另外一个原因是这个时候已经有许多的房地产基金管理公司在日本证券交易所上市.
2002年以后,日本的房地产市场开始停止下降并缓慢上升.其中一个重要的原因就是国际和日本国内大批的房地产基金出现,大家都争相购买优质的房地产资源.这个阶段给这些房地产基金融资的,主要是欧美的一些金融机构.2007年到2008年发生次贷危机,提供给日本这些基金公司的贷款没有了来源,资金链条断掉了,日本的房地产基金行业迅速垮掉.
2010年以后,日本的房地产市场开始恢复,但是,日本的房地产基金管理公司已经没有了2000年到2006年之间的风头.
2 日本房地产基金的结构
日本私募房地产基金的结构主要有两种.
一种是GK-TK结构.所谓的GK就是日语里的“合同会社”.会社在日语里是公司的意思.合同会社的法律根据是2006年5月修订实施的日本会社法,也就是公司法.TK就是日语里的“匿名组合”.其法律根据为日本的商法.需要注意的是,这种框架下,买卖的是房地产信托收益权,而不是房地产本身.
一种是TMK 结构.TMK是日语里的“特定目的会社”,其法律根据为2000年实施的资产流动法.
这两种框架的设计需要考虑的是：一、把大额的房地产投资变成小额化,满足不同投资家出资的需求;二、避免双重征税.日本的企业法人税税率在40%左右,税负非常重;三、实现倒产隔离,限定投资家的损失;四、方便贷款.
目前日本地产基金购买的地产,大部分都不是实物的房地产,而是购买的房地产信托收益权.这样做有两个重要的意义,一是可以极大地减轻交易过程中的税负担,另外一个意义是,信托银行在接受房地产设定信托的时候,要进行各种各样的审查.如果是涉及黑社会的地产,就不能设信托,产权上存在重大瑕疵的,或者建筑质量上有重大问题的,也不能设为信托.
3 房地产基金的“炼金术”
日本房地产基金给投资家承诺的预期收益一般是15%以上.2007年次贷危机之前,基本上都达到了.房地产基金管理公司也收到了可观的管理费.每年都有杂志公布上市公司员工平均年俸的排行榜.长期以来平均收入比较高的行业都是传媒（电视台和大型广告公司）,大型银行和大型证券公司,综合商社还有一些竞争力比较强的制造企业.2005年到2007年排行榜中,有不少的房地产基金管理公司名列前茅.2006年和2007年,日本的房地产基金管理公司Dici Advisory连续两年蝉联日本第一名,员工的平均年收入为1 700万日元左右,折合17万美元左右（但这家公司之后受次贷危机的影响破产了）.外资投行和外资地产基金公司的员工平均收入更高.但因为他们不是日本的上市公司,所以不在这些排行榜中.
那么这些地产基金是如何炼金的?
3.1 买便宜的东西.20世纪90年代,美国的投资银行和房地产基金买的一般都是银行处理坏账而释放的房地产抵押物.比较便宜.不过2002年之后,这种机会就基本没有了.
3.2 处理房地产存在的一些法律问题.主要问题就是产权纠纷或者是和相邻的房地产的摩擦.比如院子里的树木枝叶长到了邻居的院子里,或者说,违反法律规定设置了一些广告牌子,或者没有无障碍通道等.
3.3 尽可能地使用高杠杆.日本的房地产基金之所以在20世纪90年代后期开始飞速发展,一个原因是法律开始允许房地产证券化,另外一个原因是Nonrecourse loan开始在日本盛行.Nonrecourse Loan是摩根大通在1997年左右率先导入日本的.之后日本银行也开始模仿实施,这大大方便了房地产的融资.欧美的投资银行和商业银行对房地产进行融资之后,组成CMBS或者RMBS,进而组成CDO等证券化产品.房地产基金在运作过程中,每购入一个投资标的,都毫无例外地使用了贷款.日本在20世纪90年代以后,贷款的利息都非常低,这无形中提高了投资收益率.
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