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近日,张先生来电咨询：3月份以来,北京法院网挂出的拍卖房源信息明显增多,也听周围朋友说,司法拍卖是个“淘房”好途径,不限购、价格低,就是不知道这类房源该如何买?是否有相关风险?
实际上,看中“法拍房”的不只张先生.在北京、上海、深圳等一线城市房价不断上涨的背景下,手中有钱的一些购房者,将目标锁定在法拍房上,希望通过“捡漏”,完成安居愿望.不过,法律界人士提醒,“法拍房”存在交易费用高、产权不清、无法过户等诸多风险,置业者应谨慎为之.
不限购、价格低、全款买
记者登录北京市法院网发现,仅4月发布的拍卖房源信息（部分将在5月拍卖）就有四五十条,而日前链家网挂出的法拍房源也有40套左右.其中,位于昌平北七家名佳花园三区的一套“法拍房”,109平方米,231万元,而同样户型的普通二手房,链家网上的挂牌价在268万-280万元之间,由于低于市场价,该房源已吸引了64组购房者看房.
的确,相比普通二手房,法拍房有其优势.首先是不受限购政策影响.目前,北京各区县在实际操作中,无论是没有购房资格的外地在京人员,还是名下房产套数已超过2套的京籍家庭,均可参和竞价并购买法拍房.其次,法拍房的成交量较市场价稍低.根据人民法院关于财产拍卖的规定,人民法院确定保留价,第一次拍卖时,不得低于评估价或市场价的80%；而如果出现流拍,再行拍卖时,可以酌情降低保留价,但每次降低的数额不能超过前次保留价的20%.
不过,值得注意的是,按照法院的要求,购买法拍房必须一次交付全款,不能贷款.而且法拍房竞拍结束后,购房者要*过户手续,须出具法院的《执行裁决书》以及《协助执行通知书》等文件,才能到区县房屋交易大厅*过户手续.一位不愿具名的法律界人士告诉记者,“文件什么时候出,还需要法院根据案件进展情况来定,具体时间不确定,简单的案件几天就能*,有些案件可能需一年半载.”
少数行家的购房渠道?
据了解,拍卖公司的法拍房是在法院摇号所得,是按法院委托进行拍卖的.而从2014年开始,多数城市的法拍房转移到淘宝的司法拍卖平台上,既可以减少佣金,还能提高拍卖效率.北京的法拍房除了在淘宝平台上交易外,还有一部分委托给拍卖公司进行拍卖,线上线下同时进行并有交集.
记者梳理淘宝平台上北京司法拍卖房源信息发现,从2014年至2016年4月27日,在北京市范围内,840套已标示状态为“已结束”的司法拍卖房源,进入到二次拍卖的房源有248套,而进入三次拍卖的房源有102套,其中28套三拍后依然流拍.记者发现,流拍的法拍房主要是一些工业厂房、宾馆、商场和烂尾楼等物业.相对而言,总价较低的房产拍卖成功率要高.
“目前很多二手房交易都通过 来操作,就是因为房产交易较为复杂.而法拍房相比普通二手房交易,流程更为复杂,也面临很大的风险.拍卖公司、 或其他专业人士才敢竞买.”一家不愿具名的拍卖公司工作人员介绍.
读懂公告,注意风险
多家拍卖公司的相关负责人介绍,法拍房的具体情况、尚不清楚的事项、相关风险都会在拍卖公告中披露,包括是否有抵押权人及共有权人、水电煤气是否欠费、违建面积、是否有住人等情况.“最重要的是标的交割款,也都有明示.不过,也不排除会出现交割困难的情况,但较为少见.”一位多次参和法拍房流程的工作人员提醒,买家一定要在竞拍前去现场,也要尽可能地到相关部门询问调查.
上述法律界人士曾参和过一个案件,其当事人2013年在南方某省省会以302万元竞得一套商用法拍房,并在指定期限内付清房款.但当他前往房管局*过户时却被通知,该房还欠着一笔土地出让金,最后算下来竟比市场价高出100多万元.“竞拍法拍房时要注意,一旦房子在国家划拨的土地上所建,二次交易时还要补交土地出让金.那么所有费用算下来可能高于市场价.”
易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示,倘若真有一些性价比较高的法拍房源,一定要在拍卖前读懂各类条款,比如房屋的相关权利关系,另外要调查此类房屋被拍卖的原因,尤其是部分未公开的原因.只有这样,在接手此类住房时才能规避各类问题和风险.
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