商品房预售合同转让法律问题,本论文为免费优秀的关于商品房预售论文范文资料，可用于相关论文写作参考。
商品房预售论文参考文献：
摘 要 我国市场经济的快速发展,促进了房地产经济的高速发展.目前商品房预售是我国房屋销售中的重要销售方式,由于预售商品房的建设周期长,而且房屋价格升值空间大,所以导致预售商品房再转让现象比较多.本文对商品房预售转让的概念以及预售商品房转让的法律属性进行了简单的介绍,对商品房预售合同转让过程中存在的法律问题进行了研究,提出了对商品房预售合同转让法律制度完善的几点建议.
关键词 商品房 预售 合同效力 法律制度 预告登记
作者简介：郑楠,沈阳工业大学文法学院,硕士,研究方向：经济法学.
中图分类号：D923.6 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.02.038
我国的房地产经济增长快速,已经成为我国的重要经济支柱.房地产是民生产业,与人们的生活息息相关.预售商品房销售价格低而且后期的升值空间很大,是我国房屋销售的主要方式,但是关于商品房预售合同转让的相关法律制度还是存在很多的不足.我国商品房预售转让过程中,炒房者抬高价格,破坏了房地产市场的稳定秩序,对我国的经济发展造成一定的影响.同时我国的商品房预售合同转让法律的相关立法不健全,法律的缺少对合同转让的效力都造成一定的影响.所以在维护房地产市场的稳定发展中,商品房预售合同转让法律的建立和健全是非常重要的.
一、商品房预售转让相关概念分析
(一)商品房预售概念及特点分析
商品房是房地产公司为了营利,而把建造的房屋进行出售或者出租.商品房的建设和出售都是要经过相关的政府部门批准的,商品房预售是在房屋建成之前对房屋进行预售的一种模式,预购商品房的消费者在对未建成的房屋进行购买的时候,要向房地产开发商交付前期房屋购买费用,待房屋完工之后在交付后期的尾款.预售商品房在法律本身上具有独特的属性,在房屋交易行为中,预售商品房交易具有不平等的关系.商品房销售出现供小于求的时候,开发商会采用商品房预售的方式来销售房屋,购买者在不平等的交易中支付巨额的费用,并获得两者之间的承诺书,建立了一种不平等的交易关系.商品房预售在市场经济中具有很大的风险性,因为预售的房屋没有完工,容易受到多方面的因素,造成商品房无法正常施工,甚至会出现烂尾的情况.商品房建设周期长,预售期限不明确,增加了预购者的风险.在法律上,预售商品房涉及到的法律方面很复杂,这些都会影响购买者的合法权益.
(二)预售商品房转让特点分析
预售商品房转让是预购者通过预售者来购买房屋,将购买的房屋再次转让给第三人,预购者是商品房预售转让合同的主体.转让合同直接关系到预购者本身的切身利益,预购者购买的房屋一般都是在建房屋,没有房屋所有权,再次向第三者转让房屋的时候就会与预售者发生相应的关系.在我国的市场经济发展中,预售商品房转让可以促進房地产市场的发展.我国的经济体制主要是社会主义市场经济体制,商品是自由买卖和流通的.预售商品房是市场中的商品,所以在市场经济发展中进行买卖流通是符合经济发展的客观需求的.商品房在建的周期比较长,高质量和高技术的要求决定了造成市场供不应求的情况.商品房预售转让要根据一定的法律条例进行,目前我国的商品房管理法没有对商品房预售转让作出明确的规定,在法律条文上没有明确说明禁止商品房转让.根据合同法的规定,预售商品房是可以正常进行转让的,在转让合同双方建立合同时候,在不违法的前提下可以对合同的具体内容进行制定,并且生成的合同内容是有效的,按照转让合同的规定预售商品房转让是有效的.
二、我国商品房预售合同转让法律立法现状分析
我国对商品房预售合同转让的法律制定方面现在没有完善统一的立法,在司法界和法律研究领域也没有形成统一的意见,这些都造成了我国商品房预售转让过程中出现问题.1995年在管理法中对房地产转让进行了规定,没有取得房屋产权的房屋不可以进行转让,但是对预售商品房的转让预售要由国务院进行规定,但是国务院没有履行被授予的立法权,没有对房屋预售转让建立有效的立法法规.在2005年国务院在发布的七部委的意见文件中指出,禁止对未竣工的商品房进行预售转让,但是这并不是法律上的明确规定.目前在一些地区,政府针对商品房预售转让相关的法律建立了法律法规,对合同转让建立了相应的规制,但是从法律效力上来看,两者规定不一致,并且法律的适用存在很大的困难.在合同法中对转让有明确的规定,但是预售商品房合同转让和一般的合同转让还是有一定区别的,合同法中的规定不能完全覆盖预售商品房转让合同规定.
三、商品房预售转让中存在的法律问题分析
（一）预售商品房合同是否可以转让观点不一致
在房地产发展的不同阶段和时期,政府和社会对预售商品房合同转让的观点不一致.一种观点是商品房预售合同的转让可以对市场交易起到促进作用,理由主要是预售商品房可以满足市场经济发展的需要,通过市场交易流通可以发挥商品房的一定效用,可以使实现房屋的使用价值.预售商品房在市场交易中是一种商品,从经济学角度出发,市场对商品资源的配置是允许的,预售商品房作为商品也可以再市场交易中自由转让.一种观点认为房地产市场价格过高,预售商品房合同转让给市场经济的健康发展带来一定的隐患.预售商品房合同的转让造成市场房地产价格提高,造成房地产泡沫的形成,而且房屋在市场的供给和需求两者之间发生脱节,很多房屋在购买后发生闲置的情况.商品房价格上涨在很大程度上不符合商品房的内在使用价值,一旦房价下降就会造成房地产市场崩盘.另外商品房预售合同的转让还可能造成市场不公平的竞争.我们应该在防范的基础上,抑制商品房预售合同转让带来的市场风险.
(二)转让法律效力在认定上不一致
商品房预售合同在法律效力上存在认定不一致的问题,在城市房地产管理法和合同法中的相关内容之间存在法律规定的冲突矛盾,在法律适用上没有司法解释的有效引导.在法律效力上发生冲突的时候,法院以政府调控的相关政策为导向对冲突进行裁判.比如在2005年山东省发生的一起关于商品房预售合同违约案件中,原告要求开发商履行合同上的相关义务,要求开发商协助原告*预售商品房合同转让的相关手续,但是在法庭上经过审理后,认定原告在转让预售商品房的行为违背了城市房地产管理法的规定,在合同法中认定转让合同无效,原告要求被法院驳回.在这个案件中,法院的裁决主要是根据政府对房地产调控的规定为依据的,抑制房地产投机行为.
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