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工业用地论文参考文献：
随着京津冀协同重大国家战略的实施,区域内的产业重新分工和布局调整成为必然.对于以构建“高精尖”经济结构为目标的北京而言,“去制造化”或者说“去工业化”将成为“十三五”时期乃至未来一段时期内产业结构调整的常态.在这种情况下,适应产业结构调整趋势,促进存量工业用地转型升级势在必行.
工业用地正处转型关口
从国家的要求来看,2013年12月召开的*城镇化工作会议明确提出了要有效控制特大城市新增建设用地规模、降低特大城市工业用地比例的要求.从本市的情况来看,截至2013年底,全市建设用地总量已经达到3474.8平方公里,其中建设用地中工业用地占比过高,特别是*工业区的占比过大,与国际城市存在明显差距.
资料显示,2009-2010年,本市工业用地供应量占当年建设用地供应总量的比重高达3成左右；而根据市年国有建设用地供应计划,2011～2015年全市工业用地供应占比19.3%,与国外综合性城市工业用地平均占比15%～17%相比明显偏高,更是远远高于*、纽约等公认的世界城市3%～10%的比例.
从发展趋势来看,在京津冀协同发展、首都城市功能定位重新调整的背景下,特别是进入后工业化时代的“去制造化”成为必然,随着工业在国民经济中份额的下降,促进存量工业用地转型升级,改变工业用地用途进行二次开发、盘活存量已成为未来满足经济社会发展用地需求的重要途径和手段.
工业用地转型模式之忧
目前,各地在实践中对于工业用地转型升级为商业、旅游、娱乐和商品住宅用地等其他经营性用地的一般模式是由政府收储后重新招标拍卖挂牌出让.然而,这种模式在实践过程中往往面临诸多困难：
政府的收储工作主要依靠协调措施开展,缺乏具体的规范性强制性政策法律依据,推进效果有限.特别是由于不同企业对补偿的期望值不同,协调工作量大,对盘活工业用地的工作造成了较大的困难,收储工作面临着推进难、时间跨度长等问题.
这种模式本质上是让企业把土地交还给国土部获取补偿金,而出于对未来土地增值空间巨大等因素考虑,原土地权利人不愿交出闲置土地、逃避统一收购的行为时有发生.比如,对于作为工业用地原使用主体的企业而言,将土地交还给国土部门之后,再次招拍挂时并不一定能顺利摘牌,即便顺利摘牌也是以市场价取得.在这种情况下,除了部分拥有极强商业物业运作经验的企业外,其他企业对工业用地进行转性的积极性是很难调动的.
借他山之石探模式之变
事实上,关于工业用地改变用途这一问题,并非只有通过政府回收重新招拍挂这一方式.根据《国土资源部办公厅关于出让土地改变用途有关问题的复函（国土资厅函〔2010〕104号）》的规定,“出让土地改变土地用途,经出让方和规划管理部门同意,原土地使用权人可以与市、县国土资源管理部门签订变更协议或重新签订出让合同,相应调整土地出让金.原土地使用权人应当按照变更协议或重新签订的出让合同约定,及时补缴出让金,*土地登记”.这也就是说,工业用地可以在不改变原土地使用人主体的情况下,直接进行土地转性.
相比于政府收储后再重新招拍挂的模式,这种以原权利人为开发主体的转型升级模式存在着明显的优点：一是有利于调动原土地权利人的积极性.特别是在工业用地整体价格较低、土地出让补偿价格合理的情况下,能有效调动企业盘活存量的积极性.二是缩短了存量工业用地二次开发的开发周期,与政府收储后再重新招拍挂的模式相比,这种原土地权利人直接参与转型升级开发的模式可以大大缩短开发时间.
因此,近年来,深圳、宁波、上海等地先后出台了相关政策,鼓励以原土地权利人为开发主体的工业用地转型开发模式.2009年,深圳市出台了《深圳城市更新办法》,规定原权利人可作为更新改造实施主体,改造项目无需由发展商实施,同时政府鼓励权利人自行改造,突破更新改造土地必须招拍挂出让的政策限制,规定权利人自行改造的项目可协议出让土地.
宁波市2010年出台的《关于调整工业用地结构促进土地节约集约利用的意见（试行）》中,明确了城区工业用地“退二进三”（即变工业用途为商业服务业用途）的两条途径：一是利用原厂房发展商业服务业；二是将土地性质由原工业用地转变为商业服务业用地,再自行改造升级老厂区.
上海市2014年出台的《关于本市盘活存量工业用地的实施办法（试行）》明确提出了鼓励和引导存量工业用地在符合规划的条件下,通过采取升级改造、结构调整、用途调整等方式进行“二次开发”.在原有“土地收储”规定之外新增了“区域整体转型”和“有条件零星转型”两条盘活途径,并首次提出了存量盘活增值收益平衡机制,明确了以区县政府为主导、原土地权利人为主体或参与主体的开发模式.
工业用地转型成功的关键
一是编制工业用地转型总体规划.对工业用地改变用途进行二次开发是一项政策性强、涉及面广的系统工程,涉及产业发展、城市规划、土地利用、财税金融等多方面政策的综合运用,没有科学合理的顶层设计,很容易出现类似深圳2009年开始城市更新之后出现的“二次更新”后的办公类物业空置问题.因此,在推进工业用地二次开发的过程中,必须对存量工业用地进行全面梳理,认真编制存量工业用地二次开发总体规划,明确二次开发的主要目标和重点区域,同时要制定年度计划,确保存量工业用地合理、有序、滚动开发,以免出现“三次开发”问题.
二是完善相关配套政策.盘活存量工业用地,必须防止其成为新一轮“资本盛宴”,即借盘活之名进行炒地、炒房活动,确保有限的产业用地资源更好地用于经济转型升级.因此,工业用地二次开发的相关配套政策至关重要,这些细节包括政府作用发挥、存量补地价标准、物业产权空置等方面.
应合理确定存量补地价标准.如果标准不合适,可能会出现企业以相对便宜的价格获得转性后的土地的情况,也可能出现政府评估价过高企业无利可图从而丧失积极性的问题.要明确盘活开发规划的公益性要求,这主要是有利于调动转型区所属政府和附近居民的开发积极性.倡导“物业自用”,对开发单位设置最低物业产权持有比例要求.通过让开发单位自己持有一定比例的物业产权,可以有效降低和挤压开发单位借盘活之名进行炒地、炒房的可能和空间,引导和鼓励真正有能力的实体企业拿地开发,同时也能在很大程度上调动开发单位主动做好转型用地后续服务和管理工作的积极性.
三是明确管理职责分工.工业用地改变用途涉及国土、规划等多个部门.实践证明,在这一过程中,如果没有相关政府部门的主动协同配合参与,其过程将会极为漫长.更为重要的是,如果没有政府部门的主导参与,工业用地的二次开发可能陷入乱局.因此,进行工业用地二次开发工作必须加强统筹协调,明确相关部门职责分工,加强专业部门间、上下级政府间的协同配合.
（作者单位：北京市经济与社会发展研究所改革研究部）
结论：关于工业用地方面的论文题目、论文提纲、东莞工业用地*开题报告、文献综述、参考文献的相关大学硕士和本科毕业论文。
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