房屋征收中住改商评估问题,本论文为您写商评估问题毕业论文范文和职称论文提供相关论文参考文献，可免费下载。
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摘 要：旧城改造是政府的一项重要的民生工程,如何客观公正合理的对拟拆迁建筑物进行估价,关系到政府和被征收人双方的切身利益.本文对房屋征收过程中最为棘手的建筑物实际用途变更问题,即“住改商”问题如何进行客观合理的估价,进行了一定的梳理总结工作,探讨了相关的估价方法问题.
关键词：住改商；房地产估价；征收补偿
城市化进程的加快,必然要求政府对城市进行重新规划,旧小区居民的搬迁安置问题,是当前社会矛盾和争议较多的问题,其焦点主要突出在搬迁补偿金额问题.据相关统计,存在估值异议的房产类别从小到大依次为：住宅、商业、工业、涉及实际用途变更的房产（如“住改商”）.也就是说,涉及住改商的房产是搬迁评估中争议最大的一类,客观上为房产征收估价带来了一定的难度,那么该如果客观合理的对这类房产进行估价呢?
1.估价方法的适用性分析
1.1比较法
该方法的核心问题就是要找出三个以上可比交易实例,那么什么又称为“可比性”?根据最新2015版房地产估价规范,主要包括五点：交易方式与估价目的相适应；与估价对象房地产相似；成交日期不宜与估价时点相差一年,特殊情况下不得超过两年；成交价格应可修正为正常价格；位置与估价对象较近.所以,只要找到三个以上的满足以上条件的“住改商”房屋,比较法是具备适应性的.
1.2收益法
具有收益性的房产,如出租、自营的房产,其未来的租赁收益或者经营收益是比较容易预测的,且相关税费等容易估算,这类房产适宜采用收益法估价.而“住改商”房产恰好就是用来出租或自营,具备这类条件.所以收益法也是具备适应性的.
1.3成本法
该方法其实就是估算房地产的“成本价”,即估算出土地价值加建筑物价值总和.但是“住改商”土地使用权本来就是“住宅”用途,用成本法估算出的住宅类用地价值与实际情况不符.所以成本法单从土地使用权一项就应该被否定,不具备适应性.
1.4假设开发法
剩余法只适合用来对未建成的房产包括单纯的空地进行估价,而“住改商”本来就已经建成,故该方法也不具备适应性.
2.估价方法在“住改商”房屋中的具体运用
“住改商”房屋的估价方法只能是比较法和收益法两种.根据最新估价规范,当两种方法同时适用时,需同时选取,不得随意取舍.
2.1比较法的具体运用
如果当地存在三处以上,近期已实行征收的“住改商”房产,且征收时间较为接近（不超过一年）.那么很明显满足选择交易案例适用的条件,直接按照传统比较法对交易案例进行各因素修正,即可得到比较法估价值.
但是当地若不存在这样的案例,是不是比较法就不适用呢?笔者认为不然,因为住改商房产,产权性质仍然为住宅,但实际用途却变为商业.那么这里有两种途径可供考虑：
第一种途径是按住宅用房的比较法进行估价后,然后再考虑将住宅转变为商业所增加的房地产价值附加值.因此,考虑住改商的价值附加才是关键.众所周知,住宅改为商业后,房产带来的净收益是会增加的,如果是出租的房产,租金较纯住宅要高,这时只需要评估两者间的租赁差价,并用年金现值法得到折现值,而这个数值,正好体现了因为实际用途变更所带来的房屋价值增加,也就是我们前面所说的住改商价值附加值.值得一提的是,很多政府拆迁部门也是按住宅评估值加上适当的价值增加值作为“住改商”征收价值补偿给产权人的,这一方法在实践中运用比较普遍.
第二种途径是假设房产已经变性为商业用房,按商业用房的比较法进行估价后,再类比“剩余法”思路,减去变更用途所需要的成本后得出“住改商”征收评估价值,由于纯商业用房的征收补偿案例较多,因而其评估值易于被政府和被征收人接受,且变更成本主要涉及费用,以及住变商补土地出让金两大块,而这些费用具有一定的客观性,也容易被利害关系人所接受.
2.2收益法的具体运用
收益法的关键,主要是这三个参数的取得：未来净收益、还原率和收益年限.未来净收益可以从三个以上的“住改商”租赁案例中得到客观收益,而旧城改造项目 “住改商”房产较多,其租金并不难取得.而还原率,通常采用无风险报酬率加风险补偿的方法,但考虑到“住改商”法律制度上的争议性,其风险补偿的取值应该比纯商业还要高.对于收益年限的选取,由于住宅用途土地使用证可以自动续期,那么是不是就该选取无限年期收益呢?也不是,而是应该考虑现存建筑物经济耐用年限来确定,具体最好由政府和被征收人合理协商确定.
当两种方法的估价值得到以后,要综合求取“住改商”房屋评估值.如果两种方法的差异较小,则可以采用算术平均值得出综合价值；否则采用加权平均值来确定.一般而言,当采用加权平均值时,由于比较法评估值易于被利害关系人接受,该方法的权重要取得高一些.
结束语
实际用途变更的房产在征收过程中,其评估难度是比较大的.但通过对估价方法的梳理,我们不难发现,“住改商”房产的最大争议在于法律制度层面上,所以,估价师必须获得政府有关部门相关批文或认定后,才能将用途变更附加价值考虑到这一类房产估价中.本文虽然归纳出了适用这类房产的估价方法,同时也对这些方法的具体应用进行了探讨,但对收益法中,还原率究竟应该怎么取值?两种方法评估差异过大,加权权重究竟应该如何量化取值?这些都是需要不斷在实践中归纳和理论上进行创新的地方.
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结论：关于本文可作为商评估问题方面的大学硕士与本科毕业论文中商评估论文开题报告范文和职称论文论文写作参考文献下载。
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