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今年以来,房地产市场可谓风起云涌,不仅资管新规发布、金融去杠杆等带来行业资金面趋紧,且针对楼市调控的政策也是接二连三,与此同时,多省市出现的“抢人大战”、三、四线城市房价“破万”等消息更是不绝于耳.作为中国经济发展的三驾马车之一,房地产市场近期吸引了很多投资者的关注.
楼市资深观察者西峯对《红周刊》记者直言,目前市场上密切关注的调控政策、市场炒作等虽然都可视为短期扰动因素,但若从长期投资角度看,这些因素对房地产市场并不会产生太大的影响.
房地产市场流动性趋紧
《红周刊》：金融去杠杆、融资渠道收紧,使得高负债的房地产企业资金面变得更加紧张.统计数据表现,今年前4个月,房地产销售已经开始放缓,国内开发贷和个人按揭贷款均呈负增长.您觉得房地产公司的融资环境是不是已经变得不太乐观?
西峯：目前房地产资金收紧是事实,融资环境相对于去年或者宽松年份来说是趋紧的.对于房地产行业或公司而言,未来面临的首要问题不是销售,而是要解决资金流动性问题.当然,好的销售是有助于改善流动性的,但是销售并不简单的对应流动性.对很多房地产公司来说,怎么去筹措资金、安排资金的使用等等,才是首先要解决的问题.
现在很多银行,从总行层面来讲,只对前20名或30名的房地产企业放贷,排名在这之后的很多企业融资难度增加.房地产企业往年一般都可以通过私募基金、信托的方式获得融资,但今年在资管新规、金融去杠杆的大背景下,这条渠道获取资金的难度已经大幅提升了.
目前来说,房地产公司包括贷款、发债、私募基金等几个常用的融资途径都是收紧的,要想改善流动性的问题,首先就需要抓紧解决这些问题,另外就是快速去化,这两件事情,单单只做一件,都是远远不够的.
《红周刊》：日前天津城投市政开发被爆涉及5亿元融资违约、华夏幸福也因融资和资金使用状况引发上交所问询,一系列涉及房地产债务违约现象的曝露说明了什么?
西峯：还是说明房地产市场流动性是趋紧的,但就债务违约一事,我个人觉得还没有到非常危机的程度.进一步讲,中国的全部金融资产有200万亿左右,房地产按揭市场也有几十万亿,把几亿、几十亿的违约放在几十万亿的市场里,就像把小石頭放在大海里,多少会有点影响,但其影响暂时依然非常有限.
“抢人大战”在变相刺激地方楼市
《红周刊》：对于房地产市场来说,近期最大的新闻是多个省市发起“抢人大战”,特别是天津推出的“海河英才”计划,引发社会舆论高度关注.“抢人大战”意味着什么?
西峯：各地“抢人大战”就是为了人才引进.目前,中国的老龄化问题比任何时间都要更早的到来.从老龄化社会的角度来看,我们可以以日本作为样本,过去20多年,日本几乎所有的城市都出现了人口明显回落的现象,而且这种回落不是增长的回落,而是总数的回落.只有*人口是持续增长的,而且它的老龄化程度也比其他任何城市要轻得多,原因在于有大量年轻人到*去工作.反过来说,其他地方由于年轻人口流出,其老龄化程度比实际不流出的状况还要严重.
对中国来说,其实也是一样的.中国大城市老龄化程度都比一般城市要高.以上海为例,它的户籍人口大约是1400万人,单看户籍人口的平均年龄和年龄构成,上海肯定是中国老龄化程度最高的城市之一.但是上海还有一千多万外来居民,把这些外来居民考虑进去后,上海又成为中国最年轻的城市.所以在“抢人大战”的背后,主要是对人口的争夺.从我们早期对人口的控制,到放开二胎,现在传闻放开计划生育,甚至以后可能过度到鼓励生育,这都是快速老龄化背景下做出的应对措施.
《红周刊》：“抢人大战”会不会演变成“抢房大战”?
西峯：“抢人大战”本身是为了人才引进,其影响是深远的,至于对房地产市场是不是会带来正面刺激,那是很显然的.您想,有那么多的年轻人跑到一个新的城市,新增的需求必然会影响到当地的楼市.
《红周刊》：住建部近期连续约谈地方政府负责人,可结果是,地方调控政策越密集出台的地区房价反而上涨的越快,似乎陷入“越调控房价越涨”的怪圈.
西峯：我觉得可以从两方面来看,一是政策从来没有说调控是要降房价,二是越是供不应求房价要涨的地方,政府越容易出台政策把价格按住,所以,并不一定是调控措施抬高了房价,而是房价涨的快的地方调控措施容易出台.某种程度上,调控政策其实说明了这样一个事实,一个地方房价控不住了,所以需要调控.
短期因素扰动有限
《红周刊》：在调控、炒作等短期因素扰动下,二级市场中的地产股投资思路是否发生变化?
西峯：你提到的短期扰动因素对地产股长期投资来说并不会产生任何影响.长期来看,地产股的投资逻辑依然要看中其是否会创造价值且持续稳定经营.试想,如果一个企业只是短期业绩爆发,未来可能出现资不抵债、被廉价收购等情况,届时估值的基础就不存在了.
估值存在的前提一定是长期稳定持续性经营.任何企业的估值方式归根结底都是一样的.现在有些企业短期业绩确实很好,但一旦市场出现快速变化,那风险就会很大.我们看一家企业,不能只看到好的一面,同时也要考虑到风险,过高的风险会影响市场对它的估值判断.
《红周刊》：你觉得投资者在投资地产股需要注意那些风险?
西峯：高负债、流动性困难本身就是最大的风险.举个例子来说,现在很多房地产企业的年销售额已经达到3000亿、4000亿或者更多,要达到这么高的销售额,就必须有相应的土地储备或者存货,当有这么高的土地储备和存货的时候,可能需要有2倍、3倍的经营额,那么企业必然是高负债的企业.这种情况下,如果房地产市场发生周期突变,那资本金短期内马上就会被房价价值下跌所覆盖,这就是最大的风险.
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