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摘 要 房地产是当今比较热门的一个产业,房地产企业的并购在实际生活中也比较常见.本质上来说就是吸收被收购企业的房地产项目.房地产的并购通常以两种模式进行,第一种是收购房地产企业的项目,还有一种就是房地产股权的收购,后者的收购形式更为常见.因为相对于项目收购,股权收购具有更加便利和快捷的特點.无论是哪种并购模式,都存在一定的法律风险.笔者结合自身的工作经验,就房地产企业并购中的法律模式谈一谈自己的思考和看法.
关键词 房地产 企业 法律模式 并购
作者简介：潘启,保利地产法务高级经理,研究方向：投资并购、公司治理.
中图分类号：D922.3 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.10.041
房地产企业并购现象在日常生活中比较常见,但是并购实际上是一个非常复杂的过程,牵扯了很多的利益问题和法律问题,尤其是法律问题,一旦处理不当就会造成企业的经济损失和信誉损失.因此,房地产企业在实行并购的时候应当进行全面细致的考虑,找出并购过程中蕴含的法律风险,并采取有效的措施进行结解决,保证并购过程的顺利进行.
一、房地产企业并购的模式
（一）部分在建工程的转让
转让在建工程是房地产企业并购过程中比较常见的一种方式,主要指在房屋建筑工程还尚未正式竣工之前,工程的权利人向购买单位进行房屋以及所在土地使用权的部分转移或者全部转移,一般要严格遵守以下几个条件：
第一,土地的使用权已经按照法律程序及要求登记,并且取得房地产权.
第二,通过出让的方式获得在建工程占用土地的使用权,并且根据实际情况要求已经支付土地使用权的部分转让金.
第三,房屋建设开发投资额已经超过25%.
第四,已经取得建设工程施工许可证和建设工程规划许可证 .
转让在建工程需要*相关的批准手续,首先,在建工程的转让方要去相关部门就转让批准手续进行申请,工程方只有获得批准之后才能进行转让,否则视为无效转让.其次,在建工程转让方要签订有关的转让合同.最后,在合同签订生效一个月之内,在建工程的转让方还要房地产交易中心*相关的过户手续 .只有完成上述几步操作,才能实现在建工程的有效转让.
(二)整体工程项目的转让
在实际生活中,整体工程项目的转让也是房地产企业并购中一种常见的处理方式.房地产企业的开发项目主要指已经取得完整的土地使用权证、获得批准立项,并且已经对土地进行了一定的投资,同时还完成了土地涉及、勘查等基础性的工作,获得了施工许可证,而且也具备了动工条件的建筑项目.
由此可见,房地产开发项目转让说到底就是转让土地使用权,包括建设工程施工许可证、规划许可证、建设用地规划许可证等.
第一,工程转让方已经通过合法的途径取得了土地的使用权,而且也完成了土地出让金的交付工作.假如是划拨土地,应该要*相关的手续,尤其是批准手续,并且要将土地的出让金补上.
第二,受让方和转让方都要具备开发房地产的经营资格,有一种情况例外,就是受让方在受让项目之后并不是用来经营开发而是自用.
第三,项目使用权的取得是通过出让的方式,而且房屋建设的开发投资已经超过了25%.
第四,转让方已经取得建设工程的施工许可证和建设工程规划许可证 .
(三)合作开发
顾名思义,合作开发主要指双方当事人通过合作的方式对某个房地产进行共同开发,一同承担风险,一同分享利润,一同提供资金的一种开发方式.这种并购方式可以实现优劣互补,从而实现双方共享.通常情况下,合作的双方一方提供劳务、施工技术以及建设资金等,还有一方主要提供土地,对土地进行共同开发,在此基础上进行房屋的建设,并且在项目开发结束之后按照事先制定好的比例对利益进行有效的划分.
合作开发是一个比较常见的房地产企业并购方式,房地产企业选择这种并购方式的时候需要注意以下几点：
第一,合作的双方至少有一方具备房地产开发经营的资格.
第二,建设项目已经得到了立项批准,也有合法的手续,而且也获得了相应的报建许可.
第三,提供土地的一方必须要有对于该土地的使用权,并且*了土地使用的批准手续或者交纳了土地的出让金,具备转让的有效条件.
第四,应当*土地使用权变更登记和合建审批手续等.
第五,合作的双方要遵循一同承担风险、一同提供资金、一同分享利润的原则,这样就可以在一定程度上防止一些不承担亏损的现象发生,从而实现经济效益和社会效益的最大化.
第六,在合作开发协议当中,应当结合实际情况将利润分配比例、建筑面积增加或者减少的分配处理以及增加投资数额分担比例等纳入其中.针对这些情况提前做好详细且具体的约定,这样就可以有效避免纠纷的发生,促进建设项目合作的顺利开展 .
(四)转让股权
转让股权是房地产企业并购中应用最广泛的一种形式,主要有两种,一种是转让部分的股权,还有一种是转让所有的股权.股权转让由于开发便捷并且可以节省费用,在房地产行业当中受到很多房地产商的青睐,在企业并购过程中人们往往最先想到的并购模式就是转让股权,主要指项目开发的所有人,即项目公司或者房地产开发企业,利用股权的转让来达到控制改房地产开发项目的目的.
股权转让最大的特点就是手续非常简单,受让人只需要按照相关法律条例规定进行转让协议的签订,并且按照有关规定要求*转让股权的变更登记手续就可以对整个项目进行管理和控制.而且受让方可以不具备房地产的开发资质,这种并购模式给很多房地产企业以外的其他企业投资房地产项目提供了可行的条件.
除此之外,这种方式还可以针对房地产项目必须且已经投资25%的障碍进行有效的规避.但是有一种情况除外,即转让方或者受让方是外资企业者.因为转让股权必须要经过外资委的批准,而外资委提出的转让基本条件就是已经完成的25%投资额.
结论：关于对写作企业并*范文与课题研究的大学硕士、相关本科毕业论文2017企业并购重大案例论文开题报告范文和相关文献综述及职称论文参考文献资料下载有帮助。
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