营改增后免租期是否要视同销售缴纳增值税,本论文可用于视同销售论文范文参考下载，视同销售相关论文写作参考研究。
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摘 要：在大型商场租赁中,承租方往往都需要在正式经营前进行跨期较长的大规模装修,因此,从营销角度讲,装修免租期或免租优惠期是必不可少的条款.但在实践中,起草合同和签订合同的基本上为招商部门或营销部门,这些部门人员不是财税专业人员,故缺乏税务风险意识,导致许多租赁合同往往仅简单地约定一个免租期限,而在营改增之后,这个免租期往往就会带来很大的税务风险.在营业税税制下,免租期不需要申报缴纳营业税,但是在增值税下,免租期是否需要视同销售缴纳增值税呢?如果通过合同的巧妙设置来避免被认为为视同销售呢?笔者将对这些问题进行探讨并进一步提出租赁合同的免租条款应如何约定,希望能给读者一点启发和思考.
关键词：营改增 免租期 增值税 视同销售
案例：某国有公司2015年9月份和某国际品牌商场签订租赁合同,出于招商引资、带动地方经济的需要,公司给予了对方3年的免租期,用于商场装修.合同租期为20年,免租期满后第一年租金500万元,租金按季度和每季度末支付,每年以50万元的租金递增,租赁期内共计收取租金为1.53亿元.租赁合同中约定,商场于2015年10月1日交付,免租期自交付之日起计算.也就是说,2015年10月1日至2018年9月30日为免租期.由于商场建成后要经过各相关部门验收,最终竣工验收证明书日期为2016年1月31日.2018年12月31日收取第一笔租金125万元,合同中约定租金支付时出租方应开具合规的.那么该国有公司应该如何申报缴纳增值税呢?免租期是否要视同销售缴纳增值税呢?
一、增值税纳税义务发生时间
由上述案例可见,交付日为2015年10月1日,竣工验收完成时间为2016年1月31日,收取第一笔租金时间为2018年12月31日.那么增值税纳税义务发生时间是哪一天呢?
根据增值税实施条例第十九条规定,增值税纳税义务发生时间：y一是销售货物或者应税劳务,为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具的,为开具的当天.二是进口货物,为报关进口的当天.
对于该公司来说,如果按照实施条例的规定,由于未先开具,故应为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天,也就是说,是收取第一笔租金的时间2018年12月31日.
但是中华人民共和国增值税暂行条例实施细则第四条第（八）项规定,单位或者个体工商户“将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人”属于视同销售货物.由于合同里有免租期的约定,虽然合同里约定了免租期是用于商场装修,但是实际情况是,2016年1月1日商场隆重开业,合同里约定的3年免租期用于商场装修明显是和实际情况不相符的.对于出租方来说,实际交付了就意味着达到了可出租状态,满足可出租条件,免租期只是提供给承租方的一种优惠.也就是说,2015年10月1日到2018年9月30日是免费提供给承租方使用的,应参照增值税实暂行条例实施细则第四条第（八）项规定视同销售,公司应于2015年10月当月申报缴纳增值税.
二、增值税纳税申报税率
根据财政部、国家税务总局财税〔2016〕36号《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》《附件2.营业税改征增值税试点有关事项的规定》“第九条不动产经营租赁服务中相关规定”,一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额.上述案例中的房产已于2015年10月1日交付,明显属于2016年4月30日前取得的不动产,可选择适用易计税方法,按照5%的征收率申报纳税.
三、视同销售期间增值税应纳税额
《企业会计准则》规定,出租人在经营租赁下收取的租金应当在租赁期内的各个期间按直线法确认为收入,如果其他方法更合理,也可以采用其他方法.这是基于认为出租人对经营租赁提供免租期属于一种激励措施,并非完全无偿,故出租人应将租金总额在整个租赁期内（而不是在租赁期扣除免租期后的期间内）,按直线法或其他合理的方法进行分配,免租期内应确认租金收入.那么如果视同销售期间要申报缴纳增值税,是否也是将租金总额在整个租赁期内按直线法或其他合理的方法进行分配计算免租期的租金收入呢?笔者认为,如果合同中既然明确了免租期,就说明免租期是应该收取租金而未收取租金,将租金总额在包括免租期内的整个租赁期进行分配申报缴纳增值税还是存在税务风险的.
免租期除了带公司带来税务风险外,也不利于公司权益的保障.一些承租人在免租期内就开始违约,一些承租人在合同有效期内提前解除租赁合同,还比如出租、承租双方在实际经营中就免租期内是免支付一切费用还是仅免租金不免物业费发生争议,这些情况的出现,如果在租赁合同中没有相应明确的约定,往往都会造成出租人的经济损失,而且在这种情况下往往约定的免租期越长,出租人承担的损失就越大,所以对于出租人来说,对免租期的约定往往使承租方陷入被动.
四、如何巧妙约定免租期
综上所述,如果租赁合同明确了免租期,那么免租期存在被认定为视同销售缴纳增值税的风险,而且免租期过长不利于出租人的权益保障.那么,要如何完善我们的合同,既能降低税务风险又能达到营销目的呢?有免租期出租房屋业务的企业应对房屋的租期、免税期和租金总额进行统筹合理的安排,并加强和主管税务机关的沟通,避免出现被税务机关认定为利用免租期恶意逃税的情形发生,既有利于企业自身运行,也利于招商,同时也是投资方的一大福利.
首先应避免免租期过长,如上述案例合同中规定了免租期为3年,3年的免租期用于装修,明显和实际不符.何况该商场开业非常隆重,税务局不可能视而不见.在合同中尽量避免用免租期进行表述,可直接写明为装修期.
再次出租方可以和承租方协商进行充分沟通、统筹合理安排.可以在租金总额不变的前提下（如果考虑时间价值则是在租金现值不变的前提下）,将租金在整个租赁期内进行分配.如上述案例,租金总额1.53亿元,整个租赁期是20年,可以将1.53亿元的租金在20年之间分摊而不是17年之间分摊.合同中不约定免租期,但可以写明前期由于承租方要装修无法正常营业,收取的租金可以适当优惠,并且可以在合同中约定承租方正常营业之前的租金可以和营业后第一期租金一并支付,这样设置合同条款,就可以避免被税务局认定为存在免租期,但对于承租方和出租方来说结果是差不多的.
综上所述,租赁合同中免租期的约定非常重要,合同谈判部门要充分听取财务部门的建议,统筹考虑相关条款约定.要保证在达到营销目的的同时也能合理保障公司的权益以及规避税务风险,最终达到出租方和承租方双赢的结果.
参考文献：
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结论：适合不知如何写视同销售方面的相关专业大学硕士和本科毕业论文以及关于视同销售行为有哪些论文开题报告范文和相关职称论文写作参考文献资料下载。
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