营改增对房地产企业的影响与应对技巧,该文是关于房地产论文范文，为你的论文写作提供相关论文资料参考。
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摘 要：2016年房地产业的“营改增”已经全面完成,房地产业如何应对即将到来的“营改增”?因此,从“营改增”的好处、“营改增”对房地产企业的影响、“营改增”后税负变动的原因分析、房地产企业“营改增”应对技巧等方面进行了阐述.
关键词：营改增；增值税；税负
中图分类号：D9
文献标识码：A
doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2017.16.065
2015年5月18日,国务院批转了国家发改委《关于2015年深化经济体制改革重点工作意见》要求,力争全面完成“营改增”,将剩余的建筑业、房地产业、金融业和生活服务四大领域纳入“营改增”范畴.“营改增”是指由原来按照营业额的一定比例对营业额征收营业税改为征收增值税.增值税的纳税方法为“税款抵扣”法,即“销项税额”抵扣“进项税额”.2016年5月营改增政策落地,房地产业实行11%的增值税税率.“营改增”对于房地产业有不利的一面,也有有利的一面,笔者试从以下几个方面进行分析.
1 房地产业“营改增”的不利方面
（1）房地产“营改增”以后,行业成本可能大幅攀升,这会在相当大的程度上影响房地产企业进行再次生产投资的热情,甚至可能会逼迫房地产企业转型.
（2）房地产“营改增”以后,、虚假抵扣等问题难以管理,甚至还会导致一些企业进行不合法的偷税行为.
（3）房地产业会计核算由简单的操作变得比较复杂.这将造成一些房地产企业的账册与内部风险控制及制度层面的管理还要经历较长时间的适应过程,会影响房地产业的效率.
2 房地产业“营改增”的有利方面
从理论上来讲,“营改增”有利于完善国家整体的税收链条,从一定程度上避免了房地产业的重复征税问题,购房者负担会有所降低,同时由于增值税进项税额抵扣上的严格规定,会倒逼房地产业向专业化、规范化方向发展.虽然短期上来看,房地产业“营改增”会有负面的影响,但是从长远上来看,必然会促进房地产市场的健康发展.
3 对房地产企业的影响
3.1 流转税的计算原理变化较大
假定暂不考虑混合销售的影响,“营改增”后增值税的计算步骤为：
首先应将含税收入换算成不含税收入,不含税收入等于含税收入/（1+税率）,然后计算不含税成本,假定按照成本科目进行测算,由于进项涉及多个不同税率,需分别测算.为说明问题方便,现举例如下：
例1：某房地产新建楼盘每平方米单价10000元,建筑装修造价3500元,前期勘察、设计、论证费和广告费1000元,配套设施费及其他绿化费用500元,基础设施费500元.
销项税额等于10000÷（1+11%）×11%等于990.99
进项税额等于（3500+500+500）÷（1+11%）×11%+1000÷（1+6%）×6%等于503
增值税额等于990.99-503等于487.99
“营改增”后的税负率等于487.99÷10000等于4.88%
在营业税制下,营业税税率为5%,营业税等于10000×5%等于500元,“营改增”前的税负率为5%,“营改增”前后相比税负率下降0.12%（此结论仅仅是理论数据,不具有普遍性）.
3.2 企业税负存在增加的风险
原因一：房地产成本项目多,抵扣链条长.“营改增”的前期试点,所涉及的相关行业和业务有：广告服务（包括广告*、会展服务）属于“部分现代服务业—文化创意服务—广告服务”,建筑设计、规划设计、园林设计服务等属于“部分现代服务业—文化创意服务—设计服务”,鉴证服务、咨询服务、检测服务等属于“部分现代服务业—鉴证咨询服务—认证服务”（包括会计、税务、资产评估、律师、房地产土地评估、工程造价的鉴证、建筑业检测服务等）,工程勘察勘探服务费属于“研发和技术服务—工程勘察勘探服务”.若上述服务取得提供服务方开具的增值税,均应纳入抵扣范围.
原因二：“营改增”后存量资产和土地成本能否纳入税款抵扣链条尚未明确.
（1）存量资产难以纳入进项税额抵扣范围.
包括期初库存材料、存量房、原已购入使用的固定资产等难以抵扣进项税额.
（2）新出让或取得的土地难以有进项税额抵扣.
由于国家对于增值税的进项税额抵扣有严格的规定,要取得增值税专用或完税凭证方可抵扣.可房地产业性质比较特殊,仅拿地这一块,可以是土地出让方式,可以是无偿划拨,或是农村集体所有制土地受让,以上种种形式都无法取得增值税专用.而拿地的成本占到了总成本一半甚至更高的比例,如果此部分进项税额不得抵扣,将使税负大大增加.
原因三：由于客观原因,进项税额抵扣不充分,导致税负增加
目前据专家测算,房地产企业的增值税税率很可能是11%.相比较“营改增”之前的税率5%,提升幅度较大.“营改增”之后房地产企业税负变化主要取决于进项税款抵扣程度、开发费用、配套设施等一些政府规费,以及人工成本等不允许抵扣进项税额,还有一些成本费用支出无法取得专用,这样会造成抵扣不足,导致实际税负明显提高.
原因四：建筑施工企业“营改增”后进项税额不足,会将税负转移给房地产企业.
建筑施工企业“营改增”后实际税负因抵扣不足而升高,从而会将其税负转嫁给房地产企业.
原因五：导致的税务风险及税负增加.
进项税额抵扣對还有严格的规定,如扣税凭证是否合规,扣税凭证是否如期认证等,这都会导致房地产企业税务风险及税负增加.
原因六：“营改增”后融资费用无法抵扣.
企业开发的房地产项目,资金来源一般是自有资金和债权性融资,债权性融资最快捷便利的渠道便是银行贷款.而银行贷款必然产生数额巨大的利息支出,而目前金融行业“营改增”政策尚未落地,前期的利息费用也是无法进行增值税抵扣的.
结论：关于本文可作为房地产方面的大学硕士与本科毕业论文房地产论文开题报告范文和职称论文论文写作参考文献下载。
营改增对房地产企业的影响与应对措施
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营改增对房地产企业的影响与策略
摘 要：“营改增”的改革很大程度上推动我国的市场经济规范化发展，同时“营改增”也对很多行业带来了一些影响，在本文章的论述中，笔者将以房地产企业作。