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[摘 要]文章基于我国空巢老人逐年增多、子女数量逐渐减少、社会生活节奏加快等背景,提出养老地产联盟运营创新模式.该模式综合资源整合理念和不动产流动化理论,引入企业联盟思想,构建适合中国国情的社区养老地产联盟运营体系.
[关键词]养老地产；联盟运营；资源整合；不动产流动化
[中图分类号]F287.7[文献标识码]A[文章编号]1002-736X(2012)01-0174-03
随着法国于1865年步入老龄化社会,至今老龄化已经成为一个全球普遍现象.科学技术进步和医疗水平提高使我国人均寿命不断延长,我国提前步入老龄化社会.社会生活节奏的不断加快,使许多年轻人因工作、升学等原因而远离父母,导致我国空巢老人逐年增多.城市化进程的推进和人们生活质量的提高,导致我国土地资源日益紧张、城市交通拥堵加剧、城市人均医疗保障薄弱,向我国社会养老提出了挑战.人口老龄化加剧和空巢家庭增多,一方面,导致老年人就医出行困难、心理诉求难以满足,给子女养老带来沉重负担；另一方面,导致众多建筑资源浪费,给房地产供给市场带来较大影响.我国养老问题亟待解决.
企业联盟是指两个或两个以上企业为实现共同目标,通过合同或约定的方式组建共同团体,通过共享信息和资源实现联盟整体利益提升.本文借鉴企业联盟思想,将资源整合理念引入房地产开发,提出了养老地产开发联盟运营模.
一、养老地产联盟运营可行性分析
我国人口众多、社会老龄化速度快,导致我国社会养老负担沉重.相关资料显示,我国传统养老观念正在改变,传统的家庭养老模式亟待创新.另外,成熟的社会基础条件对养老地产提出了可观的需求,使得养老地产联盟运营在我国具有较好的可行性.
(一)养老观念逐渐改变
随着我国社会经济的发展和人们收入水平的提高,老年人的可支配收入逐渐增多.经济条件的改善使老年人对居住环境的要求越来越高,许多老年人“养儿防老”的传统观念开始淡化,选择和子女分开居住.调查数据显示,不论是城市老年人还是农村老年人,现阶段独居意识都比较强烈(见图-1、图-2),为我国养老地产的发展创造了良好条件.
(二)家庭养老亟待创新
自20世纪后期开始施行“计划生育”国策以来,我国人口增长速度大幅下降,使我国人口总量得到了有效的控制,也使我国家庭逐渐形成4:2:1的发展模式.社会竞争压力使得众多年轻人因为求学和工作等原因不得不远离家庭,使得我国传统养老模式被打破,越来越多的老年人只能留守“空巢家庭”.2006年调查显示,我国城市老年人在居住安排时,只和配偶同住和独居的比例逐渐增加,而传统的三代同住以及和子女同住的比例逐渐下降(见图-3),农村老年人口也出现三代同住比例下降、独居比例逐渐增加的趋势.
(三)技术条件有力支撑
科学技术的进步为人们的日常沟通带来便捷的工具.子女由于工作和学习等原因和父母异地分居,引发老年人思念子女、心理诉求无法满足等状况,如果不能得到有效排解,将对老年人身体和心理健康带来不利影响.迅速发展的高效率交通工具和信息化多媒体工具将有效解决老年人对子女的思念问题.养老地产通过配备完善的信息化工具,可以为老人提供和子女语音、视频沟通等服务,有效排解老年人的心理隋绪.
二、养老地产联盟运营模式分析
房地产项目开发涉及多方主体、多种资源,项目具有地理位置不同、产品不可复制等特殊性.养老地产开发关系到国计民生和社会稳定,养老地产联盟运营需要进行周密设计,并具有良好的可操作性.
(一)模式构建
将资源整合思想引入房地产企业联盟中,对项目参和者、项目特征、项目消费者进行分析,构建出养老地产联盟运营模型(见图-4).该模型主要包括以下几方面内容.
1.项目定位.房地产企业甲开发了养老地产项目甲,该项目基于适老建筑设计,将为人住的老年人提供优质的物业服务、医疗保障、身心护理、产品营销、活动开展等完善的配套服务.该类养老地产主要面向生活较为富足、对生活条件要求较高、期望实现个人价值的各类老人,包含自理、半自理、不能自理的老年人.
2.联盟形式.养老地产项目甲运营成功之后,乙和丙等房地产企业比较认同项目理念,通过联盟协议和房地产企业甲组建联盟,并推选房地产企业甲为盟主,负责联盟日常运营.该联盟通过构建出合理的利益分配机制,要求各企业遵守约定条款.所有联盟成员开发的养老地产项目都将具备和项目甲相同的设施和服务,能够满足老年人的一系列特殊需求.另外,完善的养老产业布置,将是养老地产项目运营过程中十分重要的盈利点.
3.消费形式.消费者通过购买或租赁等方式,入住养老地产.图-4中A类消费者通过购买合同获得养老地产的房屋产权,部分消费者购买后用于自己居住,部分消费者将房屋交由联盟运营,实现资产的保值增值；图-4中B类消费者通过租赁合同将获取养老地产的使用权,部分消费者通过将自己原有住宅抵押给联盟或银行,实现以房养老,部分消费者通过自己或子女直接缴纳租赁款,获得养老地产入住使用权.
(二)模式分析
本文提出的养老地产联盟运营模式,具有较好的资源整合性,能满足不同类型老年人需求,能较好地解决社会养老难题,其亮点在于将生命周期理论和马斯洛需求层次理论引入养老地产项目运营中,能够为老年人提供安度晚年的良好场所,为老年人提供追求梦想、实现自身价值的良好环境.
1.生命周期理论应用.生命周期理论认为事物的发展和生物一样具有生命周期,会先后经历新生期、成长期、成熟期、标准化期、衰退期等不同阶段,该理论对养老地产联盟运营具有一定的指导意义(见图-5).
在图一5中,假设公民20岁开始上班,在20岁之前属于纯粹的资本消耗阶段,收入水平为负值,自20岁开始积累资产；到40岁逐渐升至事业顶峰,工资水平相对稳定；至60岁退休,领取一定数额的退休金或养老保险金.图-5中α、β、γ三条虚线表示在不同消费观念下,人们在老年阶段的消费水平.通过生命周期理论的引入,将住宅地产通过金融保险机制,实现固定资产价值的流动和变现,从而实现个人一生中资本积累的优化配置.
2.马斯洛需求层次理论应用.马斯洛需求层次理论认为人类的需由低层次逐渐向高层次发展,且当低层次需求一旦得以满足,人们即会产生更高层次的需求.该理论将人的需求划分为5个层次,包括生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我实现需求.该理论在养老地产联盟运营模式中具有较好的应用(见图-6).
图-6中,拥有一定的居住面积和较好的居住环境、就医环境、出行条件是老年人生活的最基本要求——生理需求；而由于老年人的生理和心理特征,又提出独立安静、安全可靠等安全需求；和子女能够经常亲密联系、邻里关系和睦的社交需求；老有所为、老有所乐、发挥余热的尊重需求；个人兴趣得到发展、个人价值得到实现的自我实现需求.目前,我国大部分老人仅能满足生理需求和安全需求,老年人的心理诉求未能得到满足.通过养老地产联盟开发运营,将给老人良好的居住条件、安全可靠的保障措施、和谐和睦的社交环境,期望老年人能够实现老有所为、老有所乐,充分拓展老年人兴趣爱好、实现自我价值.
三、结论和建议
养老地产联盟运营模式依据不动产流动化理论,引人企业联盟思想,构建适合中国国情的社区养老地产开发模式.该模式研究具有以下重要意义.
1.我国社会经济尚未充分发展而提前步入老龄化社会,我国传统养老模式和社会养老需求存在较为严重的供求矛盾.养老地产开发联盟运营研究,将充实我国社会养老创新理论基础,具有较好的理论意义.
2.随着社会需求的发展,养老地产将成为我国住宅产业的重要组成部分.我国养老地产的发展尚属于初级阶段,该研究结合我国国情进行模式创新,将为我国老年地产发展壮大探索方向,具有较好的实践意义.
3.养老地产联盟运营模式的推广不仅可以将空巢老人的原有房产推向市场,缓解城市住房供应压力,还可以大大减少老年人就医、文化生活等带来的交通压力,同时将大力推动老年保健、老年服务、老年文化、托老康复等产业的发展,有利于我国产业完善以及和谐社会的构建.
养老地产联盟运营在充分实现社会资源整合的同时,将较好地解决我国社会养老难题,但该模式的顺利实现需要有良好的保障措施,政府要及时完善养老地产开发相关保障措施,鼓励资质高、信誉好的大型房地产企业积极参和养老地产开发和联盟运营,以充分整合我国社会资源,推动产业完善.
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