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主题:综述论文写作 时间:2024-03-07

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2014年9月24日,海南省金融学会在海口举办2014年房地产专题金融研讨会,银行类金融机构、海南大学、海南师范大学等会员单位的相关人员应邀出席会议.本次会议邀请相关专业人员从市场发展、风险防控和信贷质量三个方面分别做了主题发言,其他与会嘉宾围绕海南房地产相关问题进行深入讨论.现将部分观点整理摘编如下:

李帆:海南房地产市场发展现状及前景分析

区域发展和旅游地产.一是南北两个中心,东部沿海率先发展.海口和三亚已发展成海南房地产业两大中心,东部沿海市县房地产投资占全省80%以上,土地成交金额占全省66%.二是项目以高档住宅和酒店公寓为主,具有低层、低密度、低容积率、高绿化率的特点;基本都是成片开发,规模较大,商业、娱乐设施配套完善.三是购房以外需为主,一次性付款居多.在统计的8个分区中东北地区购房者比例达27.75%,环渤海、华北地区依次降低,珠三角比例仅为3%,购房按揭比例不超20%.

投资与销售.2010年以来,海南房地产投资增速保持在30%左右,其中住宅是投资绝对主力.与全国市场2014年二季度商品房成交量下滑的态势相似,海南2014年二季度商品房销售面积同比增速下降至29.03%,但市场并未完全悲观,“旅游+养老”模式依然有广阔市场空间.从销售情况来看,商业地产类销售额同比增长最多,开发商正以价换量.未来一段时间房价上涨动力不足,楼市暂时陷入观望期.照目前销售速度,预计消化完库存商品房需要2-3年时间.

主要问题.一是外向型需求受到冲击.不仅投资性需求受到抑制,享受型的度假旅居性需求也受到较大影响.二是产品同质化较严重.2014年上半年房地产开发投资中,住宅类投资占82%、销售面积占海南省95.47%,与《海南省国际旅游岛建设规划纲要》中积极发展酒店、度假村等经营性房地产思路有一定偏差.三是房屋空置率居高不下,海南二手房市场和租赁市场不发达,大量已售住房并未进入二手房市场和租赁市场.四是机构建设严重滞后,人才培养亟待加强.目前,全省尚无专门的房地产研究机构,对房地产开发的引导和监督乏力,影响房地产业高水准发展.在理论研究、行业规划、规划设计、开发建设、市场营销、评估等方面的市场化人才十分缺乏,行业发展滞后.

(作者单位:农业银行海南省分行)

王宽宇:房地产开发贷款风险防控措施

加强市场判断,防范区域风险.加强对房地产市场的分析和研究力度,及时采集当地房地产市场供应、销售、库存等基础数据,对于市场供过于求、库存高企、价格波动较大、存在风险隐患的重点区域应审慎新发放贷款.

把好贷款投向,防止过度授信.认真厘清企业关联控制关系,严格执行集团授信要求,根据企业实力和经营情况合理控制授信额度.坚持重点投向,落实名单制管理要求,确保客户和项目底线不突破,名单外客户一律不投放,存量信贷限期收回.

优选客户项目,把握投向重点.一是要认真审查企业主市场口碑、经营风格和特点,确保其稳健可靠,还款意识强.二是要确保企业法人治理结构规范,不存在随意扩张等问题,项目经营上不存在误判形势、捂盘惜售等行为.三是企业项目符合市场需求,适销对路,利润率高、抗风险能力强.

加强尽职调查,摸清企业底细.落实贷款“三查”要求,加强对开发企业贷前调查;重点关注是否涉及民间借贷、非法集资行为,是否存在信托、小额贷款等其他融资方式.加强报表真实性审查,对财务报表与真实经营情况进行综合比对,不轻信报表数据.

落实贷款条件,防范操作风险.一是对项目准入和审批时的条件逐一对照,严格审查资本金到位情况.二是核查抵押物法律效力,及时*有关权证.三是严格评估抵押物价值,根据市场变化对土地等抵押物进行重新估值.四是对于民营房地产开发企业,可追加控股股东个人担保和第三方担保.

审查贷款用途,加强封闭管理.坚决贯彻落实外部监管规定,严格按照“三个办法、一个指引”的要求,进一步加强贷款资金用途管理要求,确保贷款资金实际用于项目建设.严格执行封闭管理要求,加强销售资金回笼和封闭力度.

开展客户排查,增强风险识别能力.定期开展房地产企业的风险排查,客户经理须对所辖客户进行全面清理,核查项目建设进度和销售情况,核实抵质押物和担保情况.将风险排查和监测定期化,采取现场、非现场方式实时监测客户情况.

坚持风险底线,提高处置能力.对已发生的风险事项,要坚持底线,以债权人身份依法争取权利;讲究策略,分步实施,第一时间排查企业资产负债情况,落实抵押担保事项,采取保全措施;做好处置方案,科学论证化解措施,落实风险化解目标、要求、责任和进度.

(作者单位:建设银行海南省分行)

付尤晴:从贷款质量和压力测试看海南房地产信贷风险

房地产开发贷款保持较快增长势头.截至2014年6月末,海南房地产贷款同比增速比各项贷款高6.5个百分点,比全国增速高7.3个百分点,其中新增开发贷款占全部新增房地产贷款的比例将近7成.在市场前景不明朗的情况下,房地产开发贷款仍保持较快增长,反映出海南银行信贷对房地产业的依赖度较高.2014年5月末,海南房地产业贷款已跃升为贷款余额最大的行业,多家商业银行的房地产贷款增量占其上半年各项贷款增量的比例超过50%.

不良贷款出现轻微上升,贷款到期违约的风险比较突出.2014年6月末,海南银行业房地产贷款不良余额、不良率出现轻微上升.由于市场销售进度缓慢,导致开发商资金紧张,未能按时还本付息部分商品住宅项目的开发贷款出现不良,部分项目已经通过转让给资产管理公司等形式收回.

贷款压力测试的主要情况.海南银监局从2011年开始组织辖内主要银行业金融机构以半年为频度的房地产贷款压力测试工作.测试范围包括房地产贷款及相关上下游行业贷款;参加测试机构包括国开行、5家国有商业银行、光大银行、平安银行和海南农信社,覆盖了辖内95%的房地产贷款;测试结果是各机构自身测试结果的汇总,由于各机构采用测试方法不尽相同,存在高估或低估潜在风险的问题,但总体仍能反映辖内房地产贷款在压力情景所设定极端情况下的风险变化趋势;测试情景分轻度压力、中度压力和重度压力三种情景,并假设压力情景持续一年.2014年6月的压力测试结果显示,中、重度压力情景下房地产不良贷款增加较多,轻度压力情景对贷款质量影响较小.多数机构测试结果显示,压力情景对其房地产贷款质量影响较小,贷款风险五级分类下迁不明显.

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