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中国的产业园区出现以后,我们看到了数以亿计的人口从西部往东部迁移,看到了东部的水田变成高楼大厦,看到了城市经济突飞猛进的增长.这就是产业集聚和城市增长过程中给中国经济带来的正向影响.但是我们也面临着新的问题,比如说老一代的产业园能耗比较大、城市功能不协调等.那么,新一代园区将呈现怎样的发展趋势呢?
一、新一代产业园区的发展趋势
1.园区的投资主体越来越多样化
据统计,国内百强里面以住宅为核心的地产开发商,至少有30家已经全面进入到了产业地产或者园区地产中.还有就是实体企业的介入,比如联想、华为,也利用自己的产业做了自备的园区或者某一个产业集群里的共同化.换句话说,政府的、房地产的、实体企业的,这几种园区的投资力量将来会产生巨大的分化.
2.产城融合是大势所趋
2009年北科建提出“科技地产”时就指出,未来的项目一定要坚持产城一体化.其实核心本意是把原来简单的政府土地出让真正结合到土地、产业、功能和价值上,这4个问题要在产城融合的规划层面、政府的职能层面紧密地统筹起来.换句话说,就是土地的集约化利用、产业的迁徙和集聚、城市功能的完善和整个经济价值和商业价值的统筹.
3.产业定位的精准和差异化是未来园区最核心的竞争力
其实政府在园区规划之初并不是没有产业,但是在执行过程中遇到各种各样的因素,很容易把专业园区做成“杂园”.谁坚持的是专业化、高标准,谁就容易成功.而很多园中园、地产商做的园区,要么是开发行为,建成就卖,不孵化企业,不走园区规模；要么是为了GDP尽快体现,招什么就是什么.所以未来园区要活下来,一定要进行精准的产业定位和园区的差异化,现在不光是新进入者,包括很多专业化的产业地产商也面临着同样的问题.
4.智慧和生态成为新标准、新亮点
一是客户的需求标准越来越高.尤其是做科技园的、软件生物类的,企业和企业的人员对环境、建筑、服务的要求越来越高.
二是政府管理的目标也越来越高.假如我们做5平方公里以上的大园区,它就是政府的城市新区,所以在这里面的交通、人流、灾害等社会性管理要求会很高,政府管理园区的要求也会越来越高.
三是投资人期望越来越高.低端园区的开发价值也高不到哪里去,所以现在要“腾笼换鸟”.对于投资者,不管是社会投资人还是企业的自有资金,高标准、高端有竞争力的园区都是有吸引力的.
5.园区平台化规律越来越清晰
原来几千亩一个园区,我们就说我们是平台.但什么是平台?这个平台和互联网思维下的平台不一样,今天真正要用互联网思维去理解这个平台的内涵.
我认为这个内涵把开发商打造的园区虚拟成一个平台,平台的使用者是谁?第一是政府,第二是产业类客户,第三是生产性服务业.我们理解了这些使用者以后,就要用经济和政策手段促进客户间的交易,把信息资源整合起来为他们服务.所以,应从运营化、金融化各个角度去理解这个平台.
从开发商角度来看,从产品的开发到物业的运营,到资产和产业的孵化,再到客户的投资、服务、整合,这是我们必备的功底.
二、新型园区的顶层设计系统
园区是政企合作的产物,它不是一个企业能够完成的,在这个前提下,我们和政府对于产业园区的合作,至少有六个层面的体系必须要一同考虑.
一是产业生态体系.设想一下,假如我们正在做一个京津冀转移项目,面积是30平方公里.产业园区由园区到城市的升级是趋势,产城融合是趋势.产业生态里面2.0是什么?应该是高端智能制造.2.5应该有科技研发.3.0有大型总部,还有高端金融服务.另外还有3.0就是社会事业类,几十平方公里就是城市,医教文卫这些社会功能不能缺失.当然还有生态居住,这些产业和功能的研究如果不到位,后面必然出问题.
二是城市规划体系.这个城市规划和原来的规划不太一样,比如原来讲产业规划、交通规划、环境规划,今天必须加智能、生态预见规划,智能管理信息化规划,这些城市规划内容我们叫“多规合一”.
三是建设控制体系.园区的碳排放、能源审计,包括水资源,这些指标在过程中是不是到位?政府能不能控制?园区开发商能不能控制?通过生态绿建,这些智能标准将来可能变成建设导则,投资人在买地的时候标书就写了,投资不到位可以罚款,政府不给验收,这些必须做到并且坚持.
四是招商运营体系.在招商、产业转移的背后,还需要有更加全面的配套设施跟进,比如就医、入学等基础生活配套,这些都将成为招商引资的基础.
五是金融合作体系.大体量的土地开发,融资平台的稳定运行是关键,这里不仅需要政府的强有力支持,更需要为企业将来的VC和资产孵化整合到位做好前期铺垫.
六是园区的管理和服务体系.吃住行等问题在园区的管控体系里也同样重要,如果解决不好入驻商家的后续服务工作, 整个园区项目就 很可能虎头蛇尾.
三、新型园区的十大特点
1.丰富的多元化空间
不同发展阶段的科研企业对办公空间的要求不同,产业园区必须打造丰富的多元化空间来满足企业需求.
2.鼓励交流的场所空间
智慧的碰撞能够激发创新的火花,产业园区应该为科技人员创造开放的交流空间和环境.按照从开放空间到半开放空间、到半私密办公场所的空间序列来组织建筑功能布局,结合开放的室外活动场地及休闲娱乐设施,给园区从业人员创造积极的交往空间,实现“汇聚人才、鼓励交往、激发创意”的目标.
3.多学科知识群体和创新型功能社区的就近结合
智力资源是产业园区成功和否的最重要因素之一.
4.资源和设施的共享
产业园区应该提供一些公共平台,以降低企业的办公和创新成本.如充分利用政府政策资源支持,在园区内设立开放的GLP/GMP实验室、网络视频会议室、公共展示平台等共享设施,可以使创新研发团队充分利用共享设施的优质资源,实现科研课题和产品之间无缝对接,信息和资源共享.
5.吸引人的休闲设施
园区的休闲,不同城区,“小而美”,有感觉即可.
6.最先进的基础设施
7.灵活的变通能力和适应性
除按照国际标准满足科研办公人员的空间利用效率之外,还应最大限度在建筑功能布置上确保灵活性和变通性,使建筑功能在垂直方向和水平方向均具备最大限度的空间分割和灵活改造的余地.按企业成长轨道、企业生产功能去安排建筑空间,并提供卖方信贷和契约,让客户“尖叫”.
8.发达的公交运输系统和宜人的步行环境
9.城市化的社区空间
应倡导郊区城区化、园区社区化两大开发理念,通过招商及政策扶植,鼓励城市商业业态及社区商业业态在园区内落地.
10.园区的智慧管理
依托智慧城市管理理念,配备交通及停车管理系统、智能化安防系统、社区监控系统、智能化办公平台,并结合IBM提供的企业咨询和培训服务,全力打造智慧型新一代园区.由园到城,郊区城区化,园区住区化,让企业、员工克服距离感,这是人本.
作者系北京科技园建设（集团）股份有限公司总经理
结论：关于本文可作为产业园区方面的大学硕士与本科毕业论文产业园是什么意思论文开题报告范文和职称论文论文写作参考文献下载。
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