供给侧结构性改革背景下房地产如何去库存,本论文可用于供给论文范文参考下载，供给相关论文写作参考研究。
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2015年11月, 总书记在主持召开 财经领导小组会议上明确强调,要化解房地产库存、促进房地产持续健康发展,由此拉开了房地产去库存序幕.2016年多地把房地产“去库存”作为推进“供给侧结构性改革”的重要举措,2017年实行因城施策,强调对热点城市调控和房地产去库存并重.自2017年3月北京、杭州等城市不断加码调控政策以来,热点城市房地产逐步降温,市场预期正悄然发生改变.在此背景下房地产去库存任务更加艰难、亟待推进,而三四线城市为房地产去库存的重点和关键所在.
我国房地产市场呈分化态势
在“330新政”、金融及税收等政策刺激下,我国房地产市场稳步推进、房地产去库存取得切实成效.截至2017年4月,我国房地产待售面积67469万平方米、同比下降7.18%、较2016年末下降2.98%,其中住宅待售面积为37782万平方米、同比下降16.21%、较2016年末下降6.15%.但是房地产市场存在明显分化态势,总体而言一二线城市房地产去库存进程较快、一些热点城市房地产价格甚至出现相当幅度上涨（但自2017年3月调控以来上涨势头得到控制）；而三四线城市房地产价格相对稳定、库存数据不容乐观.例如2016年上海、深圳、南京等5个城市房价全年涨幅超过4 0%,其中深圳超过50%；东北地区的二三线城市价格同比涨幅一般在3%以内,甚至有负增长的城市.2016年9月《中国50城住宅库存报告》也反映出去库存周期明显分化的现象：深圳、重庆、杭州等16个城市去库存周期较短,属于供不应求；三四线城市去库存周期普遍较长.东北三省有9个城市在样本内,其中有6个城市库存严重过剩：哈尔滨、大连是有区域影响力的二线城市,去库存周期为2.6年、2.9年；三四线城市去库存周期则更长,丹东为3.8年、鞍山4.2年、抚顺5.4年、牡丹江6.7年.三四线城市是我国房地产去库存的重点,东北区域房地产去库存任务也尤为艰巨.
东北区域房地产去库存难的主要原因分析
东北地区二线城市对周边城市产生“虹吸效应”,进一步弱化了其他城市资源和要素的聚集能力.需求不足和供给充沛相叠加是形成高库存和去产能难的根本原因.
经济发展相对落后,库存消化能力不足.多年来,东北一直是我国经济欠发达地区,在经济步入新常态和淘汰钢铁、煤炭等落后产能背景下,很多传统产业亟待转型升级、而新兴产业正在形成和发展当中,东北已成为经济增长表现最弱的一个板块.也正因为经济发展水平不高、产业支撑力不强,东北地区人口长期处于净流出状态,大大削弱了房地产库存自我消化能力.2016年我国人口自然增长率为5.86‰,吉林省仅为0.34‰,而辽宁省为-0.42‰、-0.6‰.黑龙江省社科院2014年发布的《黑龙江省人口迁移和人口流动研究报告》指出2000年至2011年年间黑龙江省户籍净迁出人口达322.5万,且流失的人口中很多是高层、管理层或者生产线骨干力量.另外,按2016年商品房成交均价、城镇居民年人均可支配收入计算,在辽宁、吉林和黑龙江省可购得商品房面积分别为5.41平方米、4.95平方米和4.86平方米.房价超过一些刚需承受能力、使需求不能转化为消费能力,影响去库存效果.
投资功能不明显,对投资客吸引力较小.一二线城市在教育、医疗、公共基础设施等方面聚集了大量的优质资源,资源稀缺性使其成为资金追捧对象,进一步提升了投资价值.“房子是用来住的”观念在我国尚未形成.一二线房地产价格持续高企,很大一部分原因是由投资需 动的.反观东北,绝大部分城市都不具备这种优势,也无法复制海南省的独特性,投资增值空间有限,对投资及投机性资金缺乏吸引力.以黑龙江省经济颇具活力、产业基础较好的大庆市为例,2016年新商品房每平米价格为5390元、同比持平,二手房每平米价格为5110元、同比上涨0.72%,相较于很多城市涨幅甚微.
土地供应相对充足,产品供给存在错位.东三省相较于东中部其他省份而言地域辽阔,城市发展历程较短,人口和工业发展速度也不快,客观上使城市用地储备充足、具备较强的土地供应能力.而地方财政对土地的依赖,使地方政府有较强的土地供给意愿,也使房地产开发受到的土地约束较少.以辽宁省为例,2013～2015年间土地購置费占地方财政非税收入的比重一直在60%～70%之间.同时,房地产供给也存在和需求错配的问题.各地都有一些楼盘因面积不合适、地理位置偏僻、周边交通及生活基础设施不完善等原因导致销售不畅,形成库存.另外,还有一些因开发商“五证”不齐全,使房产形成库存.
观念有所偏颇,发展冲动难以抑制.经济增速是衡量一个地区经济发展情况的重要指标,影响市场预期和具体产业发展.在 总书记提出不要破坏生态环境的GDP重要论述之前,地方官员更重视GDP在考核中的重要份量,故无论从哪个方面考虑地方政府都难以抑制对经济增速的追求,特别是欠发达地区.2015年辽宁省固定资产完成投资占GDP的90.35%、黑龙江省为67.51%、吉林省为62.50%.目前,投资对拉动经济增长的作用是无法替代的,且房地产建设可以拉动上下游20多个产业,对稳定经济增长意义重大.另外,也存在一些地方对相关政策认识不深、理解不透的倾向,好心办坏事.如,把城镇化建设狭隘理解为居住环境条件城镇化,大举通过建房、造城来推进；还有缺少特色、以建房为主导的特色小镇建设等.
东北房地产去库存的思路和建议
房地产去库存的思路不应局限在房地产,重点应在于提升产业支撑力,增强城市活力,扩大需求、改善供给.
推动区域经济发展,改善房地产发展环境.没有产业支撑的城市没有活力,房地产也没有市场.一是加快东北老工业基地产业转型升级.要立足自身优势、充分挖掘东北老工业基地振兴的政策红利,提升产业支撑力、促进经济发展.要加快高新技术在石化、能源、装备制造等“老字号”产业的应用,巩固壮大传统优势产业；深度开发木材、矿产、煤炭等“原字号”资源加工业,推动产业链条向下游延伸、提高产业附加值；培育壮大新材料、生物、现代装备制造等“新字号”战略新型产业,形成新的经济增长点和就业拉动点.二是加快农业供给侧结构性改革,提升农业发展质量和效益.要充分发挥东北黑土地的稀缺资源优势、全国商品粮基地的市场地位优势,加快种植结构和方式调整,着力增加绿色农产品供给,推动品牌农业和特色农业、订单农业发展,改善供给质量、促进农业增效、农民增收.
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