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目前,房贷利率已经处于较低水平,未来继续降低的空间有限.除非央行施行大幅降息或降准政策,否则以目前的资金成本来看,银行基本不会继续下调.
利率市场化、经济结构调整引发的坏账忧虑持续考验着银行的经营能力,促使银行对信贷投放结构进行调整.此前几年,在大力推进溢价水平较高的中小企业、小微企业贷款之后,银行再度将发力重点锁定在安全性较高的房贷业务上.为了争夺客户,各家银行使出浑身解数,除了在利率上短兵相接,双周供、转按揭等业务“重出江湖”.然而,业内人士提醒,有一些贷款方式看似能减少还贷利息,实际却“换汤不换药”,或者是隐藏了过程中的各项手续费,优惠利率虽然看起来颇为诱人,但普通客户想要获得实则不易.
1 双周供重现江湖
在房贷市场,一月一次的还款方式是购房者最为熟悉的.双周供的还款方式曾在五六年前出现,随后销声匿迹.最近一段时间,平安银行在广州地区重启双周供服务.笔者发现,今年春节过后,平安银行已经在上海、温州等地重新推出了这一还款方式.
平安银行相关人士表示,双周供业务其实一直都有,不过目前是由专营团队负责推进,并没有在网点铺开.平安银行总部相关人士表示,各地分行会根据当地监管政策开展业务,不同地区会存在一些区别.笔者随后走访了多家银行网点,但并没有发现其他银行开展双周供业务.一位股份制银行个人贷款部人士表示并没有听说过该项业务,有些银行的政策相对灵活一些,所以产品种类可能比较丰富.
事实上,双周供是由传统月供的每月还款一次改为每两周还款一次,每次还款额为月供的一半.由于还款方式改变,还款频率提高,借款人的还款总额得到有效减少,还款周期明显缩短.以贷款200万元、期限30年为例,按照目前市场上普遍的8.5折计算,采用等额本息的方式,每月需还款9739.53元,还款总额350.6万元.若采用双周供的方式,每两周还款4869.765元,但由于还款次数增加,本金减少速度加快,最终的还款总额约326.7万元,较月供节省24万元左右.同时,双周供的年还款次数为26次,借款人只需25.8年即可还清贷款,较月供的方式缩短4.2年.
双周供的还款方式适合长期资金流充裕的稳健型投资者,通过快速还款让闲置资金实现高效运转.不过,某国有银行人士提醒,双周供对于资金安排的要求大大高于月供,如果不能及时还款或忘记还款将会被罚息.此外,在业内人士看来,双周供的本质就是提前还款.从计算结果来看,双周供的还款利息的确有所减少,但只是因为还款时间节点提前,每个月内有一半资金的贷款天数减少15天,相应的利息随之减少.
2 隐藏高过桥费的转按揭
除双周供外,某股份制银行在广州地区针对转按揭客户推出了8.3折的优惠利率.为此,笔者调查本地多家银行网点,但并未发现此类业务.
转按揭是指跨银行间的贷款转接.例如,借款人在甲银行*了住房按揭贷款,但该银行提供的折扣高于乙银行,借款人则可以将按揭转到乙银行,以便享受更优惠的利率.2008年,转按揭业务一度盛行,之后被监管部门叫停.近两年来,中小微企业贷款业务风险升高,出于自身业务结构的需求,不少银行纷纷下调房贷利率,致使房贷利率在不同银行呈现出较为明显的差距,房贷“搬家”的需求随之提升.据了解,2015年10月,沈阳地区部分银行就出现过转按揭业务且咨询量高涨.
然而,贷款“搬家”时的过桥费很容易被人们忽略.业内人士介绍,由于贷款的抵押在原来的银行,需要该行将原来的房贷结清,但原来的抵押尚未解除,对于该行来说存在风险,因此需要购房者交一定额度的抵押金.同时,如果按揭的转出银行事先有提前还款违约金的条款,则借款人需支付一定比例的违约金.此外,可能还要收取房产评估费、公证费、房屋抵押登记费等.
比起过桥费,转按揭的政策风险更需警惕.据专业人士介绍,由于两家银行的贷款流程无法实现无缝对接,中间存在一段不确定的时间差,央行此前早已明确禁止*转按揭.另有业内人士表示,虽然近几年放松该管制,但并未命令放开,部分银行仍在继续,处于打擦边球的状态,一旦被禁止,正在*中的购房者将处于两难状态.
此外,还有一种转按揭是个人和个人之间的.例如,甲想要购买业主乙的房子,但该房子存在尾款,需还清后才能交易.通常情况下,会使用甲的钱先将贷款还清,之后再*过户.这种方式的风险很高,曾经出现过买主将钱付给业主后,业主卷钱跑路,而买主得不到房子的情况.这种转按揭方式能够加速买卖流程,但没有风险保障.如今,在资金监管的要求下,这种交易已经无法进行,买方的钱必须先进入银行,而业主的尾款也只能由自己偿还.
不难看出,无论是跨行间的转按揭,还是私人间的交易,这种“倒手”房贷的方式都很容易被监管举红牌.但随着房贷市场竞争的加剧,银行更希望通过房贷竞争获得优质个人客户发展其他相关业务,转按揭重出江湖就不难理解了.
3 摆脱坏账,房贷业务成香饽饽
为了争夺客户,银行的价格战从未休止.调查发现,目前多数银行实行8.5折优惠利率,农行对贵宾客户最高执行8.3折利率；浦发银行对*客户或贷款200万元以上的客户最高执行8.3折利率；民生银行实行差异化按揭利率政策,依据贷款期限不同,执行相应的利率水平,优质客户首套房贷款最低利率可在8.1～8.5折的区间浮动.
由于银行竞相飙低利率,加上2015年以来央行多次降息、降准,房贷利率已进入史上最低时期.融360发布月度报告显示,6月全国首套房平均利率为4.48%,继续创历史新低.
某银行业内人士表示,经济下滑令商业银行普遍遭受不良贷款的冲击.相比之下,首套房按揭贷款属于优质资产,银行需要加大此类业务占比,调整信贷业务配置,降低贷款利率来吸引优质客户.另外,有些高端客户、优质客户本身就是企业主或高收入人群,对银行存款、理财等业务的贡献大,违约风险低,未来进行其他业务的推广、展业也相对容易,对这类客户实施相对较低的房贷利率较为合理.
值得注意的是,研究人士普遍认为,目前房贷利率已经处于较低水平,未来继续降低的空间有限.除非央行施行大幅降息或降准政策,否则以目前的资金成本来看,银行基本不会继续下调.多位银行人士表示,房贷利率很可能维持在8.5折的水平,下降到此前的7折可能性非常小,回调的可能性反而更大,购房者要“且贷且珍惜”.
2016年以来,为防止楼市过热引发的投机行为,市场多次传出关于银行收紧房贷的消息,间接为楼市降温.融360分析师表示,未来随着楼市去库存压力的加大,因地施政模式将逐渐推广开来,各城市间的房贷政策差异将越发明显.
专家表示,每家银行留的放贷额度不同,未完成任务的银行可能会通过低利率或双周供等业务手段吸引客户.但从往年的惯例来看,如果全年额度没有放满,银行会一直延续优惠利率,一般在国庆节之后才会收紧贷款.再从2016年以来的交易量来看,整体处于稳定状态,一季度较好,二季度持平,三季度或稳中有降,未来维持现有利率水平的可能性较大.
收稿日期：2016-08-24
结论：适合不知如何写房贷方面的相关专业大学硕士和本科毕业论文以及关于2018房贷利率最新消息论文开题报告范文和相关职称论文写作参考文献资料下载。
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