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房地产业一直是我国经济发展的重要支柱之一,但同时,对于房地产业而言,它也是一个集投资、收益、风险都高的“三高”行业.本文分析了房地产开发企业所面临的风险的种类和特点,进而提出了这些风险防范的对策,以期为房地产开发企业风险分析和防范控制提供可参考性的建议.
一、房地产开发企业面临的主要风险种类和特点
(一)融资、筹资风险
房地产业对资金需求量非常大,拥有高的融资能力对房地产开发企业尤其重要.但就现今房地产业的融资现状而言,是较不乐观的.首先,规模较大且风险低、门槛低的融资方式少,融资缺少多样化渠道.其次,我国房地产业于改革开放才逐步发展起来,相比西方发达国家,起步晚、基础差,房地产市场形成时间短,规律性认识少.因此,房地产开发企业对融资策略缺乏预测性和科学性,没有科学全面的认识,融资能力较低.最后,我国尚未形成规范化的融资法律体系.金融体系和规模化、专业化、多元化的房地产产品结构没能得到建立健全,这就使得房地产开发企业缺乏对详细的有关房地产开发业务范围的规范规定以及专门的房地产市场监督监管机制的了解和认识,进而不能对其资金结构、项目立项、自有资本比例等进行改善.易造成企业融资碰壁,资金量匮乏.
(二)投资、决策风险
从改革开放以来,我国房地产行业迅猛发展,看似前景一片光明.因此房地产开发企业往往因过高的回报率和大好的前途而盲目投资,忽略投资的科学调研和论证,从而导致企业投资失败,面临重大损失和严峻挑战.而且,在这个高度信息化的时代,信息量巨大,如果不对信息的科学性和准确度加以调查和论证,一味盲目跟风,没有准确的市场定位和对时机的成熟把握,投资决策失败是有很大可能的.
(三)工程进度、控制风险
房地产开发企业拿到地块谈妥相关条件后,通过公开招标确定好工程承包单位,然后工程承包单位从开工、建设直到竣工并完成验收的全部过程属于建设阶段.这一阶段房地产开发企业的主要目标,是在前期规定的预算范围内,严格按照项目的间接点和进度安排,保质保量地完成建筑安装工程,使项目如期通过验收并投入使用.
在该阶段中,最关键的环节是绝对保证工程质量,这不仅关系到企业未来的经济利益,而且牵涉到公司整体形象和信誉,但这一阶段也是最具风险性的阶段.某些企业、公司往往因赶建设进度,督促工人不断赶工,忽视工人合理需求,严重时甚至造成工伤事故,如果企业、公司没有及时、准确处理,则造成的经济、形象损失将难以估计；再有,有些房地产开发企业为了最大化降低成本,过度压缩建筑材料费支出,偷工减料,用不符合标准的建材建造房屋,使得建成的建筑物质量不过关,在被售出后引发房主极大不满,满意度降低,甚至严重时引发官司、民事诉讼.一经审查核实后,企业将面临重大危机,不仅这些企业很可能以后就会被禁止在该区域拿项目,而且还会造成公关危机和社会形象坍塌,致使这些企业可能面临破产的风险.
(四)租售风险
租售是房地产开发企业收会成本和获得经济收益的途径.但是如果房地产开发企业销售宣传不到位,市场定位不准,没有使项目在预定时间节点完成租售任务,那么,房地产项目就会积压在房地产开发企业手中,房地产开发企业就必然缺少 回笼,进而造成资金紧张,严重会导致资金链断裂,企业会面临没有能力偿还银行贷款及其它负债的严峻挑战,如果再没资金注入,开发项目可能会烂尾,企业将面临破产.
二、房地产开发企业风险防范控制措施
(一)建立完善融资产业链、强化融资创新思维
首先,企业应当构建一支由高素质的财务人员和有经验的营销人员所共同组成的专业化融资成本核算团队.在融资核算前期对于实际的开发环节、开发周期等进行充分考虑,并进行融资策略的科学设计,这样一来才能有效确保房地产开发企业在满足资金需求的同时,合理进行资金使用和周转,提高资金使用效率.其次,企业应当进一步强化融资风险的防范工作.在融资防范过程中采取弹性和刚性相结合的原则,有效将融资风险控制在合理范围内.最后,企业应当采取科学调控融资风险的评估方式,如：多元化融资方式相结合；融资量和风险程度综合考虑等.紧跟市场变化、发展,针对企业融资受到各种因素,不断改变融资思维,促进企业融资风险应对能力的提升.
(二)面向市场,完善投资决策信息体系
在二十一世纪这个信息高度发达时代,产业市场化加速发展.信息是决策的基础,没有充分的信息来源,就不可能会做出一个高瞻远瞩的正确决策,甚至还可能导致投资失败,使公司面临破产的重大危机.
房地产开发项目属于高风险投资项目,其最重要工作就是项目前期的需求量分析和项目可行性调研,因此,房地产开发企业应充分了解国家房地产方面政策、城市规划、土地使用情况、房屋供应以及房地产市场需求等各方面的信息.以这些信息作为投资决策的基础,房地产开发企业做出的投资决策才更有可能得到时间的检验,才能让企业获得经济收益并发展壮大.
(三)建立健全进度监督、控制体制
在工程项目进行过程中,最容易发生工伤事故以及为赶进度而偷工减料以致建造的楼盘质量降低等事件,这些事件会给房地产开发企业造成巨大经济损失,更会导致其企业形象严重坍塌,企业难以在该区域生存而走上破产之路.
由此可见,建立健全进度监督、控制体制是不可或缺的.企业要专门成立一支高标准、高要求的、独立于行政管理部门的监督专家团队,这支队伍的团员必须要有强烈的责任感及专业化的水平,必须严格对项目工程进度进行监控,认真仔细确保所用材料符合规定标准,让建设过程不出纰漏,顺利通过验收并投入使用,进而在客户心中树立良好的形象.
(四)建立科学营销管理,树立品牌形象
近年来随着国家经济的持续健康发展,我国房地产业逐步发展壮大并趋向理性成熟,为了让自己的企业能在业内激烈的市场竞争中站稳脚跟,各房地产开发企业纷纷对其营销管理工作更加重视.
房地产开发企业必须建立更为精细科学的营销管理体系,进行广泛的市场调研,深入了解客户需求,实施“一条龙”服务,提高客户满意度.并在充分掌握项目所在地的经济发展程度、地段、居民购买力等信息基础上,广泛宣传,扩大企业知名度以及影响力,树立企业品牌形象.
(五)熟知国家政策动向,树立法律意识
自我国2001年加入世界贸易组织以来,我国社会主义市场经济体制不断发展和完善,但国家宏观调控仍然在很大程度上影响房地产行业的发展,如现今正出台的“限购令” ,无疑在一定程度上给房地产开发企业以重大打击.因此全面了解国家关于房地产行业政策以及未来动向是非常必要的,这可以让企业在未来发展过程中,占据有利地位,避免陷入僵局.
“法治”一直是我们国家建国的重要指针,建设法治社会一直是我们的目标,因此,关于房地产业方面的法律层出不穷.在这样一个法治時代,一个企业缺乏法律意识必将被社会淘汰,但企业如果树立高度的法律意识,就可以充分利用法律武器保护自己的权益,使自己在激烈的行业竞争中占据优势地位.（作者单位为四川新城建中置业有限公司 ）
结论：关于本文可作为风险分析方面的大学硕士与本科毕业论文什么是风险分析论文开题报告范文和职称论文论文写作参考文献下载。
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