小产权房法律问题探究,本文是一篇关于小产权论文范文，可作为相关选题参考,和写作参考文献。
小产权论文参考文献：
摘 要：近年来房地产市场虽然不景气,但房价却仍然居高不下,廉租房、经济适用房规模尚有待发展,小产权房从一开始就带着争议进入人们的视野.小产权房以其廉价、优性价比等优势吸引了大量购房者,带动了小产权房市场的同时也走出了法律的范围,被称为违建,本文从小产权房问题的由来为出发点,重点阐述现阶段小产权房市场现状,小产权房争议的原因及法律规定,对解决小产权争议问题提出立法建议,以期为稳定社会主义市场环境对小产权房予以合理的定性.
关键词：小产权房；物权法；定性
一、小产权房问题由来
1.结合案例展开小产权房问题讨论
小产权房规模在全国范围内十分庞大,小产权房作为农民集体土地上建设的没有国家正式的土地使用证和房产证,只有乡镇政府的规划使用证等形式的证明.由于我国物权法现有规定并没有专门针对小产权房的规定,其在现实生活中的存在的纠纷很难得到同意有效的规范,当事人的法益很难受到合理的保护.结合下列案例分析小产权房问题的由来.刘某的户口从农村迁到城市,成为城市居民,其父母在农村有两套小产权房.刘某想把房屋出卖却没有得到村里的同意,村集体认为刘某不是村集体组织成员.刘某对房屋的继承参照农村宅基地的继承方式.至于继承后的过户事宜,这里就不在赘述.另北京有一案例,朱先生与北京市郊村民叶某签订了书面房屋买卖协议,以45万的价格购买了无法*正式产权的该村小产权房一套,后房屋价格水涨船高,叶某以签订的房屋买卖合同无效为由诉至法院,要求朱先生退还房屋.受理此案的北京市门头沟区法院认为该协议是在按照当事人真实意思表示且不违背法律规定的情况下签订的有效合同.判决驳回了原告的诉求.前例表明在没有法律明文规定的情况下,小产权房的市场运行模式参照了法律特别是物权法对农村宅基地的有关规定,后例则说明合同法关于无效合同的规定对小产权房的要求并不是绝对的.事实上,小产权房与农村宅基地有着明显的区别,国土部对农村宅基地的确权有着明文的规定,但对小产权房却不准任何部门发给产权证明.
2.小产权房现状和成因
小产权房作为房地产市场价格上涨的刺激性产物,至今规模在全国范围内已经十分庞大.究其原因,无非就是价格、利益的分割不均.农村集体用地转换为城市建设用地的方法是政府征用,政府征收的费用较该土地转变后的价值可谓卑微.土地转型的增值价值的大头被开发商拿走.农民村集体自发的建设小产权房出售,通俗的说就是与开发商和政府夺利,小产权房的几个低的主要原因也在于此,应为工程省去了配套开发费用和税款等成本费用,价格低的同时必然也破坏了国家的土地利用总体规划和税收额,不承认小产权房的合法地位无可厚非,但低廉的价格让各地乡村集体迎风而上,小产权房的规模和建筑总面积惊人,国家住建部和国土部已经下文遏制.
二、小产权房的法律地位和司法乱象
1.小产权房在法律的夹缝中生存
我国物权法中并没有对小产权房这一概念的规定,所谓小产权房,也不过是人们对村镇集体所有的农村集体土地上兴建的无法进入房地产市场交易、无法获得国家发给的房产证并进行房产登记的住房.之所以没有直接将小产权房当做违建直接拆除是因为小产权房打了宪法和土地管理法的擦边球.我国宪法第八条和第十条规定农村和城市郊区的土地除法律归国家所有的归集体组织所有.土地管理法规定,任何单位个人进行建设,必须依法申请使用国家土地进行建设,但是兴办乡镇企业和村民建设住宅依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的或者村镇公共设施和公益事业建设的除外.小产权房作为乡镇批准建设的在农村集体所有的土地上建设的住房似乎有着一定的合理性.
2.司法中小产权房问题的争议
由于小产权房只具备普通商品住房的居住价值,确实了商品房市场中的流通价值,法律上也没有规定小产权房侵权的具体救济方式,这就给小产权的使用者在维护自身权益的时候造成困难,也使司法机关审理此类案件时处于尴尬境地,只能按照民法的一般原则为依据进行司法救济,法官的主观价值影响断案的结果.此外,面临国家拆迁的情况时,小产权房的使用人可能只能就是使用得到补偿,这较有产权的所用人拆迁所得要少的多.
三、解决小产权争议的建议
1.控制叫停在建预建小产权房
在没有明确的解决办法和途径之前,应该坚决控制小产权房的发展,严禁小产权房的开发建设,对现有的小产权房进行规范化的统计和调查,对质量严重不符合标准的小产权房坚决拆除.
2.对现有小产权房给予定性
小产权房在给房地产市场降温中起到了明显的不可忽视的作用,为解决居民生活问题,缓解社会矛盾方面都有贡献,国家不该一棍子打死.对现有的小产权房登记备案,对补交税款的小产权房,应该归于国家经济适用房体系中去,维护现有手续合理,质量有保证的小产权房,对严重违规操作的个人或者组织进行罚款教育.即所谓教育一片,肯定一片,惩治一片.
四、结束语
小产权房问题不仅关系国家大计,也关系到民生疾苦,合理的处理小产权房问题,让违法投机者受到惩罚,让合理善良者权利受到保护,是小产权房问题对法律构建的要求,合理立法,妥善处理小产权房问题还需要大智慧.
参考文献：
[1]彭万林.民法学.中国政法大学出版社.1994
[2]中国法制出版社.中国土地管理法.中国法制出版社.2013
作者简介：
叶繁（1992.07～）,男,辽宁沈阳人,辽宁大学法学院在读研究生.
结论：关于对不知道怎么写小产权论文范文课题研究的大学硕士、相关本科毕业论文小产权和大产权论文开题报告范文和文献综述及职称论文的作为参考文献资料下载。
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