住房供给侧改革路径,本文是一篇关于供给论文范文，可作为相关选题参考,和写作参考文献。
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[提要] 随着经济的突飞猛进,房地产作为国民经济的命脉,也避免不了高热的状态,令我国各大城市普遍出现房价收入比过高、结构性供求失衡的现象.本文基于房价理性回归的视角,分析房价理性和非理性增长的原因,阐述房价过高将会影响人力资本、诱发金融风险等危害,应进一步在供给侧发力,重点在财税改革、住房结构等方面发力.
关键词：房价；供求失衡；人力资本；供给侧改革
本文系华北理工大学“《工程经济》课程教学案例库”建设项目阶段性成果之一
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
收录日期：2017年11月27日
一、前言
自2008年全球性的次贷危机开始,全世界生产持续不断下降、居民消费指数和生产要素价格指数持续下滑的情况下,由于国家政策的倾向等原因,中国的房价却逆势上扬.房价开始了非理性上涨,导致我国部分城市出现房价收入比过高,一些热点地区和城市房价增长幅度和城市经济增长及发展水平不匹配,和居民收入水平和可支配收入不协调等现象越来越严重,持续走高的房价不仅阻碍未来国民经济的增长和金融系统的稳定,还会造成严重的社会问题,这已经引起政府的重视.2016年底 经济工作会议首次提出“房子是用来住的、不是用来炒的”,十九大报告再次重申这个指导思想,种种迹象表明“房住不炒”将会成为未来我国政府解决城镇住房问题、调控房价的重要指导思想.回顾我国房价调控政策,过去主要从限购、限贷的需求侧发力,虽然从短期来看效果明显,但从长期来看,效果甚微.因此,从供给侧改革着力,建立房地产的长效机制才能使房价回归理性.
二、以支柱产业为导向的中国房地产政策
多年高频的政策调控之所以看起来没有效果,就是没有遵循对症下药的基本规律——“丁伯根法则”.按照这一法则,宏观调控政策有效的第一个条件就是政策目标应该是清晰和相互独立的,政策目标之间不能打架.从历次“国X条”的内容看,我国房地产调控的政策目标有三条：第一,稳定量的目标,即稳定房地产投资,进而稳定整个固定资产投资和宏观经济；第二,稳定价的目标,即要求住房价格不能涨太快,也不能出现显著下跌；第三,民生目标,即人人都有房住——这常常被理解为人人都能买房.
（一）国家和商业银行的政策对房地产业大力支持.在一段时期内,房地产业作为支柱产业,我国政府为房地产业提供了政策支持.1998年国务院发布的《关于进一步深化住房制度改革、加快住房建设的通知》取消了诸多政策,其中包括福利分房这项政策,将房地产推入市场,彻底拉开了房地产业市场化的序幕；1999年2月中国人民银行发布的《关于开展个人消费信贷的指导意见》也为房地产发展提供了便利条件,为了扩大内需,同时促进我国经济发展,要求银行机构要积极开展个人住房信贷,房地产业能够爆炸式发展正是由于银行这种宽松的信贷政策,为房地产业提供了足够的资金；1999年5月建设部发布《城镇廉租房管理办法》进一步缩小了政府和企业单位在住房领域内的职能,即仅仅起到实施社会保障的作用；2009年9月财政部和国税总局联合发布《关于住房公积金管理中心有关收税政策的通知》中不仅鼓励银行积极放贷,而且通过免税的方式提高企业和居民进行住房贷款的积极性,对于企业使用住房公积金购买国债等免征营业税,对于用住房公积金贷款的个人免税.这一阶段随着国家对房地产业各项倾斜政策的贯彻落实,我国房地产投资规模不断上升,各行各业纷纷将资金转入房地产业,国内住房市场完全市场化,极大地促进了房地产业的发展.
2008年3月份有关部门表示要合理的通过地方政府和银行机构通过一系列政策进一步完善住房公积金制度,合理增加住房的供给数量,从而抑制住房的非理性需求,促使房价降低.然而,之后的一个月,美国国内出现次贷危机,紧接着席卷全球,整体经济萎靡不振.进出口贸易、投资和居民需求是拉動经济增长最根本的三个因素,其中的进出口贸易和投资都被这次金融危机所拖累,受到的 影响很大,国家为了防止经济倒退,必须积极拉动国内居民内需,从而实施了极为宽松的货币政策,这其中大部分资金都投入房地产,房地产业进而又进入了活力期.2008年9月至12月中国人民银行接连数次下调存贷利率和存款利率,其中一次存款利率下调幅度达到10.8%.10月份财政部陆续颁布了一系列刺激楼市的政策,包括部分税种的税率下调和免征,贷款利率的下限扩大,首次购房的首付比例下调等.11月,国务院出台了刺激内需的举措,包括投资4万亿元来刺激经济,其中很大一部分资金进入房地产市场.一系列政策的落实实施,我国房地产业在短短一年内就完成了由“地板”到“天花板”的转变,进而出现了2009年房地产市场空前火暴的现象.
（二）分税制改革后地方政府对房地产业的过度依赖,使之成为地方政府财政保障的不二法宝.我国的《宪法》和《土地管理法》规定,国家所有的土地,直接由各级人民政府直接管辖,行政区划土地使用权在一定条件下的土地使用者依法占有、使用、经营、管理.地方政府通过统一收购,成为土地的真正所有者,完全垄断了土地市场.由于农用地和建设用地的使用价值和投资意义之间存在巨大差异,它们之间的收益差以土地出让金的形式被地方政府占用.按照《土地管理法》的规定,对失地农民的补偿不高,但土地开发价格很高,地方政府往往以低价购买土地,然后通过高额土地出让金出让给开发商.由于土地的特殊性,导致房价居高不下,一方面随着城市化进程的发展,城市必然会增加对土地的需求；另一方面土地资源的有限性和不可再生性,使得城市建设用地“入不敷出”.因此,保持卖方市场的地方政府土地政策使得土地资源稀缺,土地价格持续上涨.
自1994年分税制改革后,建筑业税和房地产税直接归地方政府征收.从地方政府的角度来看,地方政府更加依赖间接税,因此在房地产业方面地方政府势必要增加建筑业税和房地产税.土地价格的变化直接影响房价的波动,土地价格的上涨导致房地产业的成本剧增,从而房价居高不下,高房价产生的大量建筑业税和房地产税成为地方政府重要的财政收入.
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