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商品房预售论文参考文献：
【摘 要】随着我国市场经济的不断发展,商品房的预售制度成为我国商品房买卖的最主要形式,商品房预售制度凭借其加快融资和资金周转、减轻购房压等叠加优势有效的促进了房地产市场的长足发展.然而,在实行商品房预售制度的同时,却也出现了极大的风险性.从房产预售的参和方来看,构成成分十分复杂,各方权利不对等,预售过程中的信息不公开.导致开发工程中的投资风险和开发风险被不公平的转嫁.而从房产预售的合法性来看,房产预售制度在实际生活中,由于立法滞后,其法律适用界限模糊不清,存在适用性冲突.而对于商品房的预售的监管放松,不能形成良好的制约机制.在当前环境下,从法律层面入手,结合实际市场环境,充分完善商品房预售制度,确保经济的健康发展、有效地维护各方合法利益,是极为重要的.
笔者从商品房预售制度的起源谈起,通过对该制度的利弊分析,对国内各大城市的预售现状进行考查,思考尝试提出了完善现行商品房预售制度的诸多建议.
【关键词】商品房预售制度；利弊分析；解决方案
一、商品房预售制度的前世今生
(一)商品房预售制度的起源
商品房的销售模式有两种,一种是现房销售,一种是期房销售.期房销售概念是香港立信置业公司著名商人霍英东提出,该公司于1954年首次在香港推出.这种预售模式往往是先进行估价,在开工的同时就开始分层、分期开始售卖.方法是在起售时付全款的一成,建造中购房人再支付一成,直到全屋建成后交付剩余尾款.这种模式推行后,瞬间抢占了香港的房地产市场,成为香港房地产行业的特色,商品房的预售制度也就从此确定.直到1990年,大陆的房地产市场开始初步发展,吸收了香港房地产的经验成果,虽然还没有确凿的法律规定,但已经出现了预售行为.五年后,国家正式对该制度出台规定,使得商品房预售制度有了法律上的依靠.
(二)商品房预售制度的特点初探
传统的现房出售存在诸多问题.首先一次 付全款对购房人的压力过大,使得房地产对经济的拉动作用受到影响.其次,现房出售对于开发商的资金要求很高,必须保证各方面资金及时到位.而商品房预售,克服了这一传统的局限性,弥补了房地产行业高投资高风险的缺陷,缩短了资金的回收周期,也分担了购房者的经济压力.对房地产市场发展初期起到了极大得推动作用.而两种销售模式只存在产权和实物的在交付时间上的不匹配,在现行的房地产预售制度中,开发商承诺会如期转移商品房的所有权,但却存在着风险性,这种风险性仍需要购房人来进行承担.
二、商品房预售制度的权衡和思考
(一)预售制度的优势分析
第一,确保商品房供应.目前来看,我国商品房的供应仍处于卖方市场,市场紧俏,价格持续走高,而由于商品房开发时间过长,纯粹的现房销售会使得房地产市场面临萎缩,房屋也将更加供不应求,人们的消费需求和求安心理难以得到满足,引发房地产市场的巨大震荡.而采取商品房预售制度,是将房量增加以调节市场的有效行为.
第二,融资作用显著.由于开发商在达到预售条件前的投入巨大,而国内除了向银行贷款外没办法选择其他的合法融资方式,融资情况几乎不能满足房地产开发的需求.预售制度很好的解决了这一问题,成为房地产市场上融资的重要手段.国家统计局公布的数据显示,房地产开发企业通过商品房的预售制度,可以达到的有效融资占比近三成,这种程度的融资极大地促进了商品房的建设活动,使得资金回收周期大大缩短,减少了企业资金断裂的风险.
第三,缓解购房者经济压力.据调查,预售的商品房往往价格比较低廉,先天就比全款现房具有优势.而且,从房地产企业开发到最后交付周期较长,购房者有足够的时间筹得足够的房款来交给开发商.这样的购房行为在理论上来说是对双方都有利的,这点也是商品房预售制度被广泛接受的重要原因之一.
(二)预售制度的劣势分析
一方面,损害了购房者和银行的利益.早在千禧年,就有学者提出要取消商品房的预售制度.最初提出要取消的银行方面是一肚子委屈,言语之间透露开发商是双向骗局.由于预售制度的监管不严,各个开发企业实力水平层次不齐,一旦投资出现问题,开发商就有意识的转嫁危机,借助抵押贷款和假按揭等把开发房地产过程中,需要开发商担负庞大的债务负担偷偷丢到银行身上.而在购房人方面,不能严格执行 变更原则,合同对价关系被破坏,买卖双方之间信息不平等,为开发商的违法欺诈行为提供了温床.如市场存在质量缺陷、面积不符,宣传虚假、多重抵押等问题.实际上损害了购房人的利益,引发社会和法律纠纷,也不利于房地产行业的有序发展,增加了银行和购房人的风险.
另一方面,缺乏监管手段,烂尾等问题严重.在预售过程中,相关部门的监管几乎是形同虚设,缺乏动态的防范措施,不能做到强制登预售合同,规范预售宣传,掌握预售房质量和资金状况.使得对于商品房的监管呈现碎片化特征,不能起到相应的作用.更是由于监管不严,开发商进入门槛低,且从预售到成房交付周期很长,开发商资金链一旦断裂就会造成烂尾,给购房者带来直接的经济损失,也为地方政府带来了数不尽的麻烦.
三、国内外商品房预售制度对比
(一)香港
香港是商品房预售制度的起源地,在香港,房屋的预售制度仍然相当普遍,并且呈现标准化、规范化特点.香港政府实行了严格的市场准入制度,房地产企业大多实力雄厚,承建商被严格地进行审批,可以确保商品房的质量.在香港,预售金不交给开发商,而是交给律师,拨款必须有相关的的文书,在源头遏制了预售资金的滥用.这也是同样形式商品房预售,香港内地两地发展大不同的重要原因,极为值得借鉴.
(二)美国预售准备
在美国建设商品房必须有开工许可和销售计划,建成后会有工程质检确保安全.最重要的是美国有严苛的信息披露制度,可以保证买卖双方的信息对等后再进行交易合同.保护了购房人的利益,降低了交易风险给和了最够的风险提示.
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