楼市限购下刚需困局,本论文主要论述了困局论文范文相关的参考文献,对您的论文写作有参考作用。
困局论文参考文献：
作为各类滚动债务最大的担保品价值来源,住宅地产的价格波动已演变为一种利率现象.
北京“3.17新政”之后,由于认房又认贷,受打击最大的需求是想要“以小换大”的改善型住户——大部分置换住宅者都将面临80%首付的高昂门槛.紧随而至的“3.26限购”,又将个人排除在“商住”市场之外.
北京楼市的大门,再一次缓缓合上了.
显微镜下看“刚需”
住宅市场有所谓两大刚需,即结婚需求的“丈母娘刚需”和子女入学的“学区房刚需”.除此之外,由于融资渠道极度依赖银行信贷的缘故,企业和企业主必须大量购置土地和房产,这便是很多人并不了解的“担保品刚需”.
在当前的中国社会融资体系中,一线城市核心地产,特别是住宅,是抵押政策最为优惠、“性价比”最高的担保物：不但没有折旧,还年年升值,可以产生流（租金）,处置方便,无论是银行、信托还是P 、民间小贷,住宅地产都是最受欢迎的抵押品.2016年末曾有几例上市公司“卖房保壳”的案例,涉及房产有很大比例是以分公司、办事处名义采购的京沪深住宅,甚至企业主自身所持有的各种地产.实控人以自身持有的住宅物业作为企业融资的担保物已是惯常现象,比如顺丰控股及其控制人王卫就持有拥有216处房产,总计383974.37平方米.
地产投资的实质是“吃息差”,房东们发财,却是因为押中了巨大的降息周期,以及住宅市场金融化进程.
大约15年前,土地招拍挂制度启动之初,部分担保品玩家开始意识到住宅市场这一金融化、货币化趋势,再叠加实际利率走低这一游戏背景,通过住宅抵押融资,推高土地价格,然后进一步提升住宅价格,在交易环节换手,以新的价格再融资,获取更多资本以便在这个“加杠杆”游戏中充当首付,甚至弄出“首付贷”这样近乎无限杠杆的玩法.
通过和“土地财政”合谋,担保品玩家将其他两个刚需群体实质上挤到了新房市场的边缘.吊诡的是,由于严厉限购抬高门槛、户籍政策加剧需求,从边际效应来看,最没有议价能力的人群,也就是结婚、入学、信贷担保品刚需,反而决定了一线地产市场价格.
住宅市场的自住刚需,可选范围天生就比担保品刚需小很多.
近10年来,极速城市化、基建和工程技术进步,造成了中国地产市场特有的“新房”情结,房龄15年的小区,可能已经被认定为“老破小”.两个小区甚至同一小区滚动开发,建成时期不同,导致了房屋质量和居住体验的巨大落差.
以北京西四环附近某居住区为例,一期毛坯交房,户型以朝向不佳的塔楼小居室为主,居民饱受车位不足的困扰,而四期五期则已经是南北通透纯板式精装,电梯直通地下车库,1：1.2配置车位.当然,售价上的差异也是巨大的：从2004年的4000元/平方米扶摇直上,2011年已是30000元/平方米,五期最新的二手房报价逼近10万元/平方米.
周边配套改善,同样会令边缘地块大幅升值.例如,原本处于五环外的边缘地区清河/上地/西二旗,因为中关村科技园区建设吸引了大量高收入群体,但周边住宅供给严重不足,因此华潤在此开发的橡树湾小区房价扶摇直上,10年涨幅超过十倍.类似的板块还有亦庄,以及北京市政府搬迁引起的通州地产大幅升值.
如果没有足够的判断能力和信息渠道,你很难在新房市场上押对宝：2010年限购政策之后,北京的新盘供应基本上都已经出了五环,为了升值考虑,买门头沟、大兴还是买通州,必然受到是否实际居住、预算、通勤时间、限购政策等诸多约束,选择其实非常有限.
北京楼市是个“迷你盘股”
在持续不断的货币化深入过程中,按揭自身的成本在不断下降,住宅地产的交易周期也越来越短.在两个因素的作用下,有意思的事情发生了：
5%的成交决定了95%的价格.
截至2017年3月10日,北京在售的期房和现房住宅合计约5万套.而2017年1月,新房仅成交1810套,2017年以来二手房单周成交套数大约在4000套.2016年全年,北京市新建商品住宅共成交114752套,二手商品住宅总成交276493套,合计年成交不到40万套.相对于整个北京市600万-700万套住宅的存量（北京电力公司2013年的数据：有630万居民用户）来说,实际成交的流通盘小得惊人.
如果将北京整体住宅市场视为一个上市公司,流通股3亿股,每年增发1亿股.那么实际的非流通股高达65亿股.
“学区房”更是少之又少.在北京市中心优质教育和就业资源集聚的中心城区,其周边住宅基本为附属于政府部委、科教文卫和军事机关的大院配套住宅,举个例子,著名的金融街丰汇园、丰融园小区,就有相当部分是建设银行、华夏银行、工商银行的家属楼.所谓一流名校,过去实质上是这些单位的“子弟学校”,如新华社长期和一路之隔的实验二小共建.这些地段本就不多的商品住宅普遍开发于2004年之前,近几年入市的寥寥几例,普遍已是“10万+”的豪宅.
据不完全统计,北京市、区重点小学7成以上分布在东城、西城、海淀和朝阳四个区内,密云、怀柔、延庆和平谷四个区重点小学几乎为零.
在二手存量房领域,中指院报告显示,北京重点学区房供应套数在全市存量房占比只有10%左右,且北京重点学区房分布不均衡,根据北京“十三五”规划中人口疏解政策,各个区入学难易度也不相同.和北京全市整体供应量相比,重点学区房供应量明显偏低,据中指院数据显示,北京存量房市场中,重点学区房占比只有10%左右,多为老破小,房龄超过15年的重点学区房占比超过65%.
担保品刚需的理性估值
2009年-2010年,“4万亿”带来的房地产市场汹涌涨势,成为中国居民住宅正式金融担保品化的一个分界点.对实际上存在无限担保责任的企业经营者而言,在资产价格抬升的趋势中,通过住房贷款这种低息长期负债,去置换之前的短期高息拆借,是非常理性的选择.
2010年4月,京沪租金回报率跌穿定期存款线之后,一线地产市场的主流成为担保品价值的博弈.自那时起,住宅地产作为各类滚动债务最大的担保品价值来源,其价格波动演变为一种利率现象.
说来有趣,以居民交易为主的一线城市住宅地产,其租金回报率,竟然和以个人投资者为主的A股市场整体股息率相差不多.最近1年,整个A股市场的平均股息率是1.47%,这和北京的住宅出租回报率非常接近.著名的租赁盘荣丰2008南向25平方米一室户,售价约310万元,租金大约每月3200元,其名义年回报为1.24%.
让我们用另一个指标——作为非生息资产的黄金,去考虑住房价格的泡沫程度：一平方米房子要用多少黄金去买.在1991年*地价的最高峰,一平方米土地可以换1000克黄金,26年后的今天,这个数值是130克.从2007年到2016年,西城区二手房成交均价从150克黄金/平方米一路攀升到420克黄金/平方米,若不是近日北京市政府连发“十二道金牌”,这个数字还将进一步刷新.
比起A股来,所谓一线地产泡沫也是半斤八两,毕竟我们的人民币本身是零息国债,无需抵押.归根到底,政策风险才是最大的风险,实际收入和实打实的生息净资产（而不是借了按揭也没有计提税负和未来支出的名义资产）跑得过M2,才是长跑能手、人生赢家.
结论：大学硕士与本科困局毕业论文开题报告范文和相关优秀学术职称论文参考文献资料下载，关于免费教你怎么写什么叫困局方面论文范文。
珠海:全面取消楼市限购
据3月17日《北京青年报》：近日，珠海宣布，停止对商品住房项目实施“90平方米以下套型住房占全部套型70%以上”的要求。同时，在全市范围内，居民。
河北楼市限购再加码环京津冀城市群调控模式渐显
据4月17日中国新闻网：自4月14日起，河北省唐山市人民政府与秦皇岛市人民政府相继发布房地产市场限购政策，要求在本市限购区域已拥有1套及以上住房。
天津楼市能否和限购擦身而过
“金九银十”一贯是各大房企抢金的最佳时机。然而，“金九”首周，天津楼市成色却略显不足，如果房价“退烧”态势延续，限购限贷的调控措施是否会与天津擦。
楼市去库存仍需政策发力
一、楼市趋于回暖，幅度和范围有限2014年11月以来，我国开启新一轮货币宽松周期，截至今年三季度先后5次降息、3次全面降准，房贷成本已降至历史。